در طول بیش از چهار سالی كه از ركود مسكن می گذرد، یكی از موضوعاتی كه این بازار با آن روبه رو بوده، پیش بینی های متعدد، غیرحرفه ای و بعضا آمیخته با تمایلات درونی كارشناسان بود كه همواره در دو جبهه مقابل ادامه ركود و آغاز رونق با یكدیگر در رقابت بودند.
این پیش بینی ها كه اكثرا با شكست روبه رو شده اند، یا همواره بر خروج از ركود با شیبی آرام در چند ماه آینده تأكید دارند یا بر ادامه ركود در سال های آینده و سپس رهاشدگی فنر تقاضای انباشته شده بخش مسكن كه به سونامی قیمت ها منجر می شود. پیش بینی هایی كه عمدتا چندان علمی نیست و حتی ممكن است با اهدافی همچون جهت دهی به بازار مسكن با استفاده از ابزار رسانه طراحی شده باشد.
پیش بینی های غیر علمی
محمد سلطانی، كارشناس ارشد برنامه ریزی مسكن درباره علت شكست بسیاری از پیش بینی های بازار مسكن در چند سال گذشته، اظهار كرد: علت عدم تحقق بسیاری از پیش بینی هایی كه به اصطلاح كارشناسان اقتصاد مسكن در سال های گذشته ارائه داده بودند- و حال در زمانی كه آنها گفته بودند، با هیچ گونه تغییری در وضعیت سابق، در حال ادامه همان راه هستیم- این است كه این پیش بینی ها یا قائم به تجارب سابق بازار مسكن بود یا وابسته به آمار و ارقام اعلامی دستگاه های ارائه دهنده آمار اجتماعی ـ اقتصادی مانند مركز آمار و بانك مركزی.
وی ادامه داد: آنهایی كه بر اساس تجارب دوره های ركود و رونق گذشته، مدعی اتمام یا امتداد دوره ركود فعلی بازار مسكن بودند، هرگز متوجه این قضیه نبودند كه هر دوره را باید در شرایط همان زمانی بررسی كرد؛ ضمن اینكه اگرچه مسكن قرار است به عنوان یكی از اجزای اقتصاد خرد بررسی شود، اما كاملا در شرایط كلان اقتصادی كشور هضم شده و تأثیرات فراوانی از ركود سایر بخش های اقتصادی می پذیرد.
این كارشناس برنامه ریزی مسكن افزود: از سوی دیگر آنهایی هم كه بر اساس صرفا آمارهای اعلامی اقدام به پیش بینی بازار مسكن می كردند نیز شرایط اجتماعی و فرهنگی كشور را در نظر نمی گرفتند و درنتیجه پیش بینی هایشان از بازار مسكن كاملا یك طرفه بود كه شكست این پیش بینی ها در حال حاضر و در پایان دوره زمانی اعلام شده از سوی این كارشناسان، كاملا نمایان شده است.
سلطانی تصریح كرد: مسكن صرفا یك موضوع اقتصادی نیست، بلكه در كشور ما مسأله ای كاملا اجتماعی، فرهنگی و سیاسی است كه از همه شرایط حاكم بر این فضاها تأثیر می پذیرد. بنابراین بدون در نظر گرفتن این شرایط، پیش بینی از آینده وضعیت مسكن از پیش محكوم به شكست است.
وی مسائلی همچون اشتغال و كاهش یا افزایش موالید به عنوان مسائل اجتماعی، تغییر سبك زندگی و علاقه مندی ایرانیان به زندگی در خانه هایی با فضاهای لوكس را به عنوان نمونه ای از مسائل فرهنگی و تأثیر انتخابات ریاست جمهوری را به عنوان یكی از مسائل سیاسی مؤثر بر بازار مسكن نام برد و گفت: همین موارد به عنوان نمونه هایی كاملا ساده و ملموس برای همه مردم نشان می دهد حاشیه ها تا چه اندازه بر متن بازار مسكن اثر دارند ولی كارشناسان آنها را در نظر نمی گیرند.
اثر تغییر سبك زندگی بر شكست پیش بینی های بازار مسكن
سیدمهدی معتمدی،جامعه شناس نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر معتقد است مسكن به عنوان یك پدیده اجتماعی «زنده» و پویا باید در نظر گرفته شود نه یك كالای خشك و بی روح اقتصادی كه با چند ضرب و تقسیم و حساب و كتاب به این نتیجه رسید كه مسكن در یك دوره زمانی مشخص از ركود خارج می شود یا خیر.
این مدرس دانشگاه با بیان اینكه مسكن با پدیده هایی چون ازدواج و حتی طلاق، افزایش یا كاهش جمعیت، تغییرات نرخ رشد جعیتی، تغییرات آماری در تعداد اعضای خانوارها، رشد افقی یا عمودی بعد خانوارها، تغییرات سبك زندگی مردم، تغییر دیدگاه مردم به مسكن به عنوان سكونتگاه موقت یك نفره و دو نفره یا محل زندگی خانوادگی طولانی مدت و ... گره خورده، اظهار كرد: به هیچ عنوان نمی توان بازار مسكن را بدون در نظر گرفتن این چارچوب ها پیش بینی كرد. برخی می گفتند بازار مسكن به قدرت خرید خانوارها وابسته است و چون در حال حاضر قدرت خرید مسكن خانوارها پایین است، باید سقف تسهیلات مسكن افزایش یابد؛ در حالی كه دیدیم علی رغم افزایش ۵ برابری سقف تسهیلات مسكن نسبت به دوره های رونق سابق، اما مردم تمایلی به خرید مسكن از خود نشان ندادند؛ در حالی كه همین خانواده ها برایشان خرید خودروهای خاص كه در جامعه رشك برانگیز باشد را در اولویت برنامه های خود قرار می دهند. حتی خانواده هایی هم كه جزء اقشار متوسط هستند نیز برایشان خرید خودروهای گران قیمت در درجه اهمیت بالاتری از مسكن قرار دارد و بسیار دیده شده كه تمام توان اقتصادی خود را برای خرید خودروهایی هم قیمت با واحد مسكونی هم شأن زندگی خود مصروف داشته اند.
وی به تغییر فرهنگ ملّاكی و فئودالی در طول سه دهه گذشته اشاره و بیان كرد: در دهه های شصت و هفتاد كه هنوز هم نسل های باقی مانده از فرهنگ مایل به ملّاكی، زمین داری و بهره مند بودن از املاك متعدد بر فرزندان خود حاكمیت داشتند، خرید واحد مسكونی اولیه و اصلی و سپس خرید واحدهای مسكونی دوم و سوم را در دستور كار زندگی خود قرار می دادند؛ اما از زمانی كه فرزندان و موالید دهه های شصت و هفتاد مستقل شده و خودشان برای خود تصمیم گیری می كنند، دیگر خرید مسكن اولویت ندارد؛ بلكه رفتن به سفرهای خارجی، خرید خودروهای گران قیمت، پوشیدن لباس های با برندهای مشهور جهانی و مسائلی از این دست در اولویت زندگی آنهاست و با توجه به اینكه تمایل به فرزندآوری نیز عمدتا به تك فرزندی ختم می شود، زندگی در یك واحد مسكونی كوچك هم برای آنها كفایت می كند.
عرضه و تقاضا با ثبات است
محمد شجاعی، كارشناس ارشد مدیریت ساخت و ساز نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره صحت و سقم برخی پیش بینی ها از آینده ساخت و ساز مسكن مبنی بر كمبود عرضه و انباشت تقاضایی كه به سونامی قیمتی می انجامد گفت: بسیاری از سازندگان مسكن عنوان می كنند كه نه تنها بازار مسكن با ركود مواجه است بلكه ساخت و ساز نیز دچار ركود شده و این كاهش ناگهانی آمار خانه های ساخته شده، در آینده به دلیل بالا بودن تقاضای مسكن به جهش قیمتی منجر می شود. این در حالی است كه در طول چهار سال گذشته بارها این هشدار داده شده بود اما می بینیم كه چهار سال از ركود مسكن می گذرد و هیچ سونامی قیمتی اتفاق نیفتاد.
وی با بیان اینكه قبول دارم كه آمار ساخت و سازها كاهش یافته، اما اگر منظور هشداردهندگان این است كه به دوره اوج ساخت و ساز برگردیم، باید گفت كه آن دوره دیگر تكرار نمی شود؛ اصلا همان موقع هم این حجم ساخت و ساز اشتباه بود و سبب شد چند سال فرآیند مسكن سازی متوقف شود چون در حالی كه تقاضایی برای خرید مسكن به صورت واقعی وجود نداشت و دلالان بودند كه بازار مسكن را به صورت غیر واقعی، داغ نشان می دادند، سازندگان روز به روز بر حجم ساخت و ساز خود می افزودند؛ در حالی كه تعداد خانواده هایی كه برای سكونت و استفاده واقعی اقدام به خرید كرده باشند، بسیار كمتر بود و عده ای به امید افزایش قیمت این واحدها در ماه های بعد، اقدام به خرید انبوه مسكن می كردند.
شجاعی ادامه داد: بنابران نه زمانی كه كل كشور به صورت یك كارگاه عمرانی بزرگ درآمده بود عرضه و تقاضا با هم همخوانی داشتند و نه حالا كه به دلیل كاهش ساخت و سازها، برخی مدام هشدار می دهند كه جهش قیمتی در پیش رو داریم، نگاه صحیحی به الگوی عرضه و تقاضا وجود ندارد؛ البته قبول دارم كه مسكن كالایی زمان بر است و فاصله زمانی تمایل برای خرید واحد نوساز با فرآیند اتمام ساخت و ساز نسبت به سایر كالاها بالاست، اما این مشكل در تمام دنیا با استفاده از فناوری های مدرن صنعت ساختمان برطرف شده و دیگر نیازی نیست كه برای یك پروژه ساختمانی ۵ سال زمان هدر داد؛ بنابراین باید اجازه داد تا جریان عرضه و تقاضا خود دوره زمانی اصلاح بازار مسكن را تعیین كنند. اصلاح بازار مسكن به معنی ركود و رونق نیست، بلكه به معنی تمایل مردم به خرید واحد مسكونی مورد نیاز خود در هر زمان است؛ اتفاقی كه در همه دنیا رخ داده و جریان ساخت و ساز مسكن و فروش واحدهای مسكونی ساخته شده با یك روند كاملا باثبات در جریان است.