تمهیدات بانك ها جهت نوسازی بافت های فرسوده

به گزارش مركز املاك به نقل از مهر، چندی پیش امكان استفاده انبوه سازان از تسهیلات صندوق پس انداز مسكن یكم با هدف بهسازی بافت های فرسوده، فراهم شد. بر اساس این ابلاغیه بانك مركزی، انبوه سازان می بایست ضمن اینكه سقف مذكور در قانون رفع موانع تولید (هزار میلیارد تومان) را در هنگام دریافت تسهیلات رعایت كنند، به این نكته توجه داشته باشند كه سپرده گذاری در بانك مسكن، از سوی انبوه سازان برای دریافت این وام، اجتناب ناپذیر و ضروری است؛ اما آنچه محل اختلاف و پرسش است، اینكه آیا با توجه به اینكه تسهیلات صندوق یكم كه قائم به فرد بوده و استفاده از آن، مشروط به داشتن سند واحد مسكونی است، امكان انتقال این تسهیلات به شخص حقوقی (انبوه ساز) وجود دارد؟
بر اساس اعلام بانك مسكن، آن دسته از اشخاصی كه می خواهند از تسهیلات صندوق مسكن یكم در بافت فرسوده (به عنوان مثال شهر تهران) استفاده كنند، باید یك سال مبلغ ۴۰ میلیون تومان سپرده گذاری كرده و سند ملك در رهن بانك می رود؛ اما با توجه به اینكه نرخ سود این تسهیلات ۸ درصد است، استفاده آن توجیه پذیر است.
حال اگر انبوه ساز یا یك شخص حقوقی بخواهد وام بهسازی بافت فرسوده بانك مسكن را دریافت كند، آیا باید واحد مسكونی فرسوده را خریداری كرده و سپس سرمایه گذاری یك ساله انجام دهد؟ آیا انبوه سازی كه خود گردش مالی اش وابسته به دریافت تسهیلات است، می تواند خانه های فرسوده را خریداری كند؟
از سوی دیگر، اگر این ابلاغیه بانك مركزی به معنای این است كه مالكان واحدهای مسكونی فرسوده ابتدا خود، وام مذكور را دریافت كرده و سپس در پهنه های قدیمی، به انبوه ساز نمایندگی بدهند كه واحدهای قدیمی یك محله را پس از تجمیع، نوسازی كند، همین اتفاق در حال حاضر نیز در برخی محله های فرسوده جریان داشته و دیگر نیازی به مجوز بانك مركزی ندارد.
همچنین اگر قرار باشد این مجوز بانك مركزی به معنای ایجاد یك خط اعتباری جدید برای انبوه ساز باشد كه دیگر، نام آن تسهیلات از محل صندوق پس انداز مسكن یكم نیست؛ بلكه یك وام جدید با اعتبارات اختصاصی است كه هیچ ارتباطی به صندوق مسكن یكم ندارد؛ بنابراین شاید تنها شباهت آن به صندوق یكم، داشتن نرخ سود ۸ درصد باشد.
موضوع دیگری كه محل بحث كارشناسان اقتصادی و بانكداری است، الزام انبوه ساز به سرمایه گذاری در بانك مسكن معادل آنچه متقاضیان حقیقی و انفرادی دریافت این تسهیلات انجام می دهند، است؛ حال باید پرسید در كدام نظام اقتصادی، یك سرمایه گذار می بایست برای دریافت تسهیلات بانكی، یك سال حجم بالایی از منابع مالی خود را سپرده گذاری كند تا بتواند مشمول دریافت تسهیلات شود؛ به خصوص این كه انبوه ساز قرار نیست ساختمان تك واحدی بسازد.
به عنوان مثال، اگر انبوه سازی بخواهد ۱۰۰ واحد مسكونی نو بسازد، می بایست مبلغ ۴ میلیارد تومان در بانك سپرده گذاری كند تا بانك به او ۸ میلیارد تومان بدهد؟ آیا قرار است در این روش، سپرده های قبلی انبوه ساز نزد بانك مسكن در قالب هایی چون حساب جاری، حساب پس انداز یا سایر انواع حساب های دیگر، معادل خواب یك ساله پول آنها محاسبه شود كه این چیزی شبیه انتقال حساب های صندوق پس انداز مسكن جوانان به حساب صندوق پس انداز مسكن یكم برای تسریع در اعطای تسهیلات به افراد حقیقی است.
به همین دلیل است كه كارشناسان، چنین ابلاغیه های بی برنامه ای را، دستورالعمل های كاریكاتوری بانك مركزی می نامند. چون از هر جهت آنقدر با انواع مشكلات روبه رو است كه اگر چنین مجوزی هم صادر نمی شد، باز هم امكان ورود انبوه سازان به نوسازی بافت فرسوده با استفاده از تسهیلات و وام های دیگر وجود داشت؛ آن هم با روش های علمی و اقتصادی و محاسبه سود و زیان سازنده.
در حال حاضر، تنها حسن این دستورالعمل این است كه یارانه وام بهسازی بافت فرسوده از محل صندوق یكم به انبوه ساز، از سوی دولت تضمین شده است و دیگر قرار نیست این تسهیلات با سود ۱۸ درصد از سوی اشخاص حقوقی و انبوه سازان به بانك عامل بازپس داده شود. در این میان، بر خلاف دستورالعمل بانك مركزی در خصوص وام بهسازی بافت فرسوده كه سهمیه بانك ها مشخص شده؛ اما دولت یارانه ۱۰ درصدی نرخ سود را تضمین نكرده است؛ بلكه بانك مركزی بانك ها را «مجاز» و نه «مكلف» به اعطای این تسهیلات با نرخ سود ۸ درصد كرده است.
همه اینها در شرایطی است كه در حال حاضر، بانك ها یا جلوی این وام را گرفته اند یا اگر پرداخت می كنند، با نرخ سود ۱۸ درصد آن را محاسبه می كنند كه سبب شده بسیاری از متقاضیان دریافت وام بهسازی بافت فرسوده از گرفتن این تسهیلات انصراف دهند.
بانك مسكن: در حال طراحی مكانیزم نحوه استفاده انبوه سازان از تسهیلات مسكن یكم هستیم
نادر قاسمی، عضو هیات مدیره بانك مسكن در گفتگو با خبرنگار مهر درباره ابهامات ابلاغیه جدید بانك مركزی در خصوص امكان استفاده انبوه سازان از تسهیلات صندوق مسكن یكم در بافت فرسوده، گفت: هنوز در بانك مسكن ساز و كار و مكانیزم ویژه اجرای این ابلاغیه بانك مركزی طراحی نشده؛ اما آنچه محرز است، این است كه بانك مركزی با این ابلاغیه، ممنوعیت پیشین ورود افراد حقوقی به صندوق پس انداز مسكن یكم را برداشته و از این پس حقوقی ها هم می توانند از این محل تسهیلات بگیرند.
وی ادامه داد: با این مجوز بانك مركزی، در حال حاضر یك انبوه ساز می تواند به عنوان مثال برای ۵۰۰ نفر از مالكان واحدهای مسكونی بافت فرسوده و به نمایندگی از آنها حساب پس انداز مسكن یكم افتتاح كند و در پایان موعد مقرر و مذكور در آیین نامه های اجرایی صندوق مسكن یكم (در پایان دوره انتظار یك ساله) تسهیلات دریافت كند.
قاسمی، بنیاد مسكن انقلاب اسلامی را یكی از متقاضیان ورود به حوزه بهسازی بافت های فرسوده عنوان و خاطرنشان كرد: این شخص حقوقی هم منابع مالی دارد و هم امكانات؛ حال می تواند با ورود به فرآیند تسهیلات صندوق مسكن یكم، وام با سود ۸ درصد بگیرد.
انبوه سازان: با این برنامه روش ها هرگز مشكل بافت فرسوده حل نمی شود
فرشید پورحاجت، دبیر كانون سراسری انجمن های صنفی انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار مهر با بیان اینكه طرح صندوق مسكن یكم، ویژه خانه اولی هایی است كه می خواهند با استفاده از رژیم پس انداز خانه دار شوند، اظهار داشت: این صندوق به مرور، امكان ورود ساكنان بافت فرسوده را به فرآیند استفاده از تسهیلات مذكور را هم فراهم كرد و حال با ابلاغیه ای جدید از بانك مركزی، امكان استفاده انبوه سازان از این تسهیلات نیز فراهم شده؛ با این وجود این ابلاغیه مبهم است.
وی ادامه داد: به نظر می رسد با محدودیت های مذكور در آیین نامه اجرایی صندوق مسكن یكم، ۲ راه حل برای استفاده انبوه سازان از این تسهیلات وجود دارد، یكی اینكه متقاضیانی كه پیش تر در بانك مسكن سپرده گذاری كرده بودند و حال نوبت دریافت وام آنها است، به انبوه ساز وكالت بدهند تا او پس از دریافت تسهیلات، ساخت و ساز را آغاز كند. اما مشكل اینجاست كه در حال حاضر و با توجه به اذعان مسئولان بانك مسكن، میزان استقبال از صندوق یكم بسیار محدود بوده و تا كنون تنها ۸ هزار فقره وام مسكن یكم، اعطا شده است.
پورحاجت خاطرنشان كرد: راه حل دوم آن است كه انبوه ساز ۴۰ میلیون تومان به ازای هر واحد مسكونی فرسوده در بانك مسكن سپرده گذاری كند تا بعد از یك سال وام با نرخ سود ۸ درصد بگیرد؛ اما نكته اینجا است كه اگر انبوه ساز چنین منابع مالی را داشت كه دیگر نیازی به وام نداشت؛ با همین پول می توانست پروژه ساخت و ساز جدیدی را كلید بزند.
به گفته وی، با این روش ها، دغدغه بازآفرینی شهری دولت برطرف نمی شود.
پورحاجت ادامه داد: اگر یارانه ۱۰ درصد دولت به وام های بهسازی بافت های فرسوده قطعی است كه می بایست در خصوص وام هایی كه پیش تر در هیات دولت به تصویب رسیده بود و در حال حاضر نظام بانكی جلوی پرداخت آنها را یا گرفته یا با سود ۱۸ درصد می دهد، اعمال می شد.
دبیر كانون سراسری انجمن های صنفی انبوه سازان خواستار اختصاص خط اعتباری ویژه ای از سوی دولت و بانك مركزی برای بهسازی بافت های فرسوده شد و گفت: منابع مالی بخش خصوصی انبوه سازی به تنهایی كافی نیست و با این ارقامی كه برای این هدف منظور می شود، امكان بهسازی بافت های نابه سامان شهری وجود ندارد.
پورحاجت تأكید كرد: باید در بخش بهسازی بافت های فرسوده دیگر از نوسازی ریزدانگی جدا شده و به سمت نوسازی محله محور حركت كنیم، كاری مشابه آنچه در محله سیروس تهران رخ داد. اما باید این را هم در نظر گرفت كه بهسازی محله ای، منابع مالی فراوانی نیاز دارد.