نامه توكلی به سران قوا، ۳راهكار دیده بان شفافیت برای حل بحران مسكن
مركز املاك: احمد توكلی رئیس هیأت مدیره سازمان مردم نهاد دیده بان شفافیت و عدالت با شرح وضعیت حاكم بر بازار مسكن سه راهكار را برای حل بحران فعلی این بازار پیشنهاد داد.
به گزارش مركز املاك به نقل از مهر، دیده بان شفافیت و عدالت در نامه ای به روسای قوای سه گانه وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسكن، اجرای سریع و بدون فوت وقت مالیات بر خانه های خالی و دخالت دولت در شكل گیری اجاره بها را سه راهكار حل بحران مسكن در كشور ذكر و تاكید كرد: اگر به فوریت نسبت به حل بحران مسكن تدبیری صورت نگیرد، مقامات بی درد شناخته می شوند و مردم به فطرت خویش از مسئولان بی درد دوری می گزینند.
به گزارش داد، متن كامل این بیانیه به شرح زیر است:
بسم الله الرحمن الرحیم
حضور محترم برادران ارجمند، رؤسای قوای سه گانه
با سلام و تحیت
مستحضرید به دنبال تلاطم صعودی قیمت ارز، هرج ومرج بی سابقه ای در اغلب بازارها پدیدار شده است. این هرج ومرج در بازار خرید و اجاره مسكن به بالاترین حد خود رسید و هجوم سرمایه سوداگر به این بازار كه البته همیشه وجود داشت، این دفعه سرعت تازه ای یافت و با افزایش كم نظیر قیمت هر مترمربع مسكن، بدترین بلا را بر اجاره نشینان نازل كرد. در وضعیت جدید متقاضیان خرید كم بضاعت تر، مأیوس از خانه دار شدن، به ناچار به متقاضیان مسكن اجارهای پیوستند و افزایش بیشتری در اجاره بها زمینه پیدا كرد. بی حساب وكتاب بودن بازارها موجران را به افزایش اجاره بها كشاند. افزایش غیرمتناسب و بی انصافی برخی مؤجران، وضعیت غیرقابل تحملی را برای گرفتارترین اقشار اجتماع كه اكثریت قاطع آنان را جوانان تشكیل می دهند، رقم زده است؛ وضعیتی كه لایدرك و لایوصف است و چاره اندیشی فوری، ضروری می باشد. همان گونه كه می دانید اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسكن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی می شمارد. همینطور طبق اصل ۴۳ قانون اساسی، فراهم كردن شرایط تهیه مسكن بر عهده دولت ها است.
با وجود این تصریح، حتی قبل از هرج ومرج اخیر، همواره مسئله اصلی خانوارهای متوسط روبه پایین و زوج های جوان تأمین یك سرپناه مناسب به منظور زندگی بوده است؛ به صورتی كه می توان گفت یكی از علل تأخیر در ازدواج ها در سال های اخیر، مسئله مسكن بوده است. ارزیابی دم دستی ارقام مربوط به مسكن، برای روشن شدن این مورد كافی است:
اختصاص بیش از یك سوم از درآمد خانوار به هزینه مسكن
بر اساس آمارهای منتشرشده از جانب بانك مركزی، در سال ۱۳۹۵ سهم هزینه ای مسكن در سبد خانوار به ۳۵.۵ درصد رسیده است كه نسبت به سال ۱۳۸۹ در حدود ۵.۴ واحد درصد افزایش داشته است. این در شرایطی است كه این سهم در انگلیس ۱۳ درصد، اندونزی ۱۹.۹ درصد و كانادا ۲۰.۷ درصد است.
۳۱ سال انتظار برای صاحب خانه شدن
همچنین بر مبنای اطلاعات عرضه شده از جانب وزارت راه و شهرسازی شاخص دسترسی به مسكن شهری برای یك واحد در سال ۱۳۷۱، با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار ۶ سال بوده است كه این شاخص در سال ۱۳۹۴ به ۱۰٫۳ رسیده است. «شاخص دسترسی به مسكن» از نسبت متوسط قیمت مسكن به متوسط درآمد سالانه خانوار به دست می آید.
در سال ۱۳۷۹ برای هر خانوار ایرانی با محاسبه قیمت یك واحد مسكونی، طول دوره انتظار (ذخیره یك سوم درآمد سالانه خانوار) ۱۲ سال بوده است.
دوره انتظار در سال های اخیر افزایش یافته است به صورتی كه در سال ۹۴ به ۳۱ سال رسیده است. این شاخص تمام دهك های خانوار را در نظر گرفته است اگر تنها دهك های پایین مدنظر قرار داده شود می توان گفت این گروه به تنهایی و بدون حمایت های اجتماعی و مداخله دولت، هیچگاه قادر به تأمین مسكن موردنیاز برای سكونت خود نیستند.
تنها نیمی از شهرنشینان مالك خانه هستند
بر اساس گزارش بانك مركزی از وضع معاملات ملكی در فروردین ۹۷، متوسط قیمت خرید و فروش یك مترمربع واحد مسكونی در فروردین ۹۷، قبل از جهش قیمتی اخیر، نسبت به فروردین ۹۶ نزدیك به ۳۰ درصد رشد داشته است و از رقم هر مترمربع ۴٫۲ به ۵٫۵ میلیون تومان رسیده است. با عنایت به افزایش سالیانه قیمت مسكن، اقشار متوسط جامعه توانایی مالی خویش را برای خرید خانه از دست می دهند و بالاجبار به سمت اجاره نشینی روی می آورند به صورتی كه طبق آمار دهه ۶۰ تقریباً ۸۰ درصد از اقشار شهری دارای خانه ملكی بوده اند كه هم اكنون به ۵۴ درصد رسیده است. این اتفاق با میل افراد نبوده و با اجاره نشینی در بعضی كشورهای اروپایی متفاوت می باشد كه شهروند با اختیار خود بازار استیجاری را انتخاب می كند. این آمار و ارقام حاكی از عدم توفیق دولت های اخیر در انجام وظیفه تأمین مسكن می باشد.
در پی تلاطمات بازار ارز، با رشد لحظه ای قیمت مسكن، تقاضای اجاره نشینی افزایش پیدا خواهد نمود و به تبع آن، مبلغ اجاره بها هم توسط موجران بالا خواهد رفت و درنتیجه به صورت دائم خانوار سهم بالاتری از درآمد سالانه خویش را به تأمین هزینه های اجاره مسكن اختصاص می دهد.
۶۶ درصد از تقاضای مسكن، تقاضای سرمایه ای است
نگاه سرمایه ای غیر مولد به بخش مسكن ازجمله دلایل افزایش قیمت مسكن بوده است. بدین معنا كه بخشی از جامعه با خرید مسكن و نگهداری آن، هدف كسب سود دارند. این رویه سبب می گردد تا تقاضای غیرمصرفی و سوداگرانه به شدت افزایش پیدا كرده و درنتیجه قیمت مسكن افزایش یابد.
اصولاً در بازارهای اقتصادی به هر میزان كه ریسك بالاتر باشد، نرخ بازگشت سرمایه هم بالاتر است. این در شرایطی است كه بخش مسكن با كم ترین ریسك دارای بیش ترین نرخ بازگشت سرمایه است. این شرایط سبب به هم خوردن توازن اقتصادی از حوزه های مولد اقتصادی به سمت بخش غیرمولد و سوداگرانه مسكن شده است.
اهمیت این مورد هنگامی مشخص می گردد كه بدانیم از سال ۱۳۵۵ تابحال به تدریج تقاضای مصرفی كاهش یافته و به تقاضای سرمایه ای افزوده شده است. نقطه اوج داستان در بازه زمانی ۱۳۸۵- ۱۳۹۵ است كه طبق سرشماری مركز آمار، ۷ میلیون واحد مسكونی بدون احتساب خانه های خالی از سكنه به موجودی مسكن اضافه شده است؛ درحالی كه تنها ۲.۴ میلیون خانوار جدید دارای مسكن ملكی شده اند. درواقع تنها ۳۴ درصد از تقاضای مسكن طی ۱۰ سال اخیر تقاضای مصرفی بوده است و ۶۶ درصد از تقاضای مسكن را تقاضای سرمایه ای تشكیل داده است.
افزایش چشمگیر تعداد خانه های خالی
بر اساس آمارها در سال های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ تعداد خانه های خالی به طرز چشمگیری افزایش یافته است. به صورتی كه درصد این خانه ها از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (۲.۶ میلیون واحد خالی) رسیده است كه نشان دهنده هجوم سوداگران به حوزه مسكن به منظور كسب سود بیش تر ناشی از احتكار خانه ها است. احتكار این تعداد خانه در كشور منجر به خروج بخش عمده ای از نقدینگی (حدود ۲۰۰ میلیارد دلار) از مسیر تولید شده است.
رؤسای محترم قوای سه گانه!
تصویری كه ارقام فوق الذكر عرضه می كند، مربوط به وضعیت قبل از بحران ارزی اخیر بوده است. ملاحظه فرمودید كه عدم تعادل های همان دوران برای فشار بر اقشار متوسط و مستضعف كافی بود كه هم اكنون به دنبال بحران ارزی، اجاره نشینی به بحرانی كمرشكن برای اجاره نشینان و زوج های جوان، تبدیل گشته است. چاره جویی ضرورتی فوری است و از سه طریق قابل تعقیب است: الف) وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسكن؛ ب) اجرای سریع و بدون فوت وقت مالیات بر خانه های خالی و ج) دخالت دولت در شكل گیری اجاره بها.
الف) مالیات بر عایدی سرمایه در بخش زمین و مسكن
یكی از ابزارهای سیاستی كارا و مؤثر كه اغلب كشورهای توسعه یافته برای كنترل قیمت مسكن از آن بهره برده اند و می تواند كارآمدی اقتصاد را افزایش دهد، مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gain Tax=CGT) است. این نوع مالیات، مالیات بر سود حاصل از افزایش ارزش دارایی بدون تولید ارزش افزوده و فعالیت تولیدی است. گروه هدف در دریافت این مالیات، تنها سفته بازان و سوداگران هستند. این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت زمین یا مسكن در هنگام نقل وانتقال از فروشنده دریافت می گردد. در این نوع مالیات، ملك اول و مصرفی افراد مشمول پرداخت نمی شوند. سازندگانی كه در بازه زمانی معین مبادرت به تولید و عرضه واحدهای مسكونی برای فروش یا اجاره می كنند هم از پرداخت این مالیات معاف هستند. وضع این مالیات از جهات مختلف به رشد تولید و توزیع برابرتر درآمد مدد می رساند:
در سطور پیش ملاحظه فرمودید كه طبق آمار رسمی، ۶۶ درصد، یعنی دوسوم تقاضای مسكن برای سوداگری است. حذف یا كاهش شدید این تقاضای سرمایه ای از بازار مسكن، تأثیر شگرفی در قیمت مسكن خواهد داشت. در شرایط فعلی، مالیات سود حاصل از این سوداگری دو در هزار قیمت منطقه ای است! یعنی صفر درصد! درعین حال ریسك این سرمایه گذاری به صفر نزدیك است. درحالی كه تولید در صنعت و كشاورزی پر ریسك، پردردسر و با مالیات ۲۵ درصد از سود است. بدیهی است كه در این وضعیت، سرمایه از بخش مولد صنعتی و كشاورزی، به دلالی و سوداگری در زمین و مسكن میل پیدا می كند. چاره كار وضع مالیاتی با نرخ بالاتر از نرخ ۲۵ درصدی مالیات بخش مولد است.
با معكوس شدن جریان سرمایه، هزاران میلیارد تومان سرمایه راكد به بخش تولید سرازیر می گردد و كمبود سرمایه را در بخش مولد چاره و به رشد تولید كمك می نماید. به یاد آورید كه سرمایه راكد در این بخش ۲۰۰ میلیارد دلار برآورد شده است.
تبدیل سرمایه راكد و سوداگر به سرمایه مولد از یك سو با كاهش تقاضای كاذب زمین و مسكن، به كاهش اجاره بها منجر می گردد و هزینه طبقات متوسط به پایین را می كاهد و نابرابری را كم می كند و از جانب دیگر با افزایش عرضه سرمایه در بخش مولد، اشتغال را بالا می برد كه رشد و عدالت را تقویت می كند.
با رفع تبعیض در دو بخش اقتصادی ضمن تقویت عدالت، كارایی اقتصادی را در وضعیت رقابتی تر بالا می برد.
اثر مهم دیگر افزایش درآمد مالیاتی دولت می باشد كه عرضه خدمات دولت را بیشتر می سازد و از این طریق هم بر سطح رفاه عمومی می افزاید.
ب) مالیات بر خانه های خالی
دیدیم كه تعداد خانه های خالی با نرخ فزاینده ای در سال های اخیر افزایش یافته است. به صورتی كه در سال ۱۳۹۵ تعداد آن ها به ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد رسید. وضع مالیات بر خانه خالی، اگر نرخ به درستی و مؤثر تعیین شود، انگیزه عرضه را برای فروش یا اجاره فراهم می سازد و بدین ترتیب قیمت مسكن و اجاره بها كاسته می شود.
مالیات بر خانه های خالی در تیرماه سال ۱۳۹۴ توسط مجلس شورای اسلامی به قانون مالیات های مستقیم افزوده شد. به منظور اجرایی شدن این قانون، به وزارت راه و شهرسازی فرصتی ۶ ماهه داده شد تا «سامانه ملی املاك و اسكان كشور» را تولید نماید. البته باید گفت كاركرد این سامانه فراتر از اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه های خالی است. در تمام كشورهای توسعه یافته وجود این سامانه جزء لاینفك بازار املاك و مستغلات است، چونكه خیلی از برنامه های راهبردی با استفاده از این سامانه قابل اجرا می باشد.
سامانه ملی املاك و اسكان
مهم ترین كاركرد سامانه ملی املاك، تولید بانك اطلاعاتی جامع از تعداد و نوع املاك، مهاجرت ها، عرضه و تقاضا و هم جمعیت دارای خانه ملكی و استیجاری در مناطق مختلف كشور است. در صورت اجرای صحیح این سامانه می توان انتظار داشت بخش مسكن كشور از بی نظمی خارج شده و با یك برنامه مدیریتی دقیق، سروسامان بگیرد. با شناسایی فعالان بخش ساخت وساز، بانك ها و ارگان های ذی ربط می توانند برآورد نسبتاً جامعی از توان سالانه ساخت واحدها برای مناطق مختلف به دست آورند. با راه اندازی این سامانه، سرمایه گذاران از وضعیت جاری املاك و میزان تقاضا، آگاه می شوند كه در نحوه تخصیص منابعشان تأثیرگذار است.
این سامانه با شفافیت در معاملات منجر به كاهش كلاه برداری در خریدوفروش املاك خواهد شد و از سوءاستفاده و فروش چندباره ملك جلوگیری می كند. علاوه بر این اختلافات مربوط به حدود املاك هم معنا نخواهد داشت. «سامانه ملی املاك و اسكان كشور» بعنوان پیش نیاز دریافت مالیات از خانه های خالی در قانون تعریف شده، این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسكونی، انگیزه های سوداگرانه مالكان املاك مذكور را می كاهد و به تدریج منجر به تعادل قیمت مسكن و اجاره بها می گردد.
سامانه ملی املاك باید در اواخر سال ۱۳۹۴ عملیاتی شده و مالیات بر خانه های خالی از سال ۱۳۹۵ اجرایی می شد. درحالی كه هم اكنون در اوایل سال ۱۳۹۷ قرار داریم و باوجود مطالبه چندین باره سازمان امور مالیاتی خبری از طریق اندازی سامانه ملی املاك نیست. به برآورد سازمان امور مالیاتی، اتلاف درآمد قابل وصول دولت از محل عدم اجرای قانونی این تكلیف، فقط برای سال نخست ۳۲۰ میلیارد تومان بوده است. روشن است كه خسارت اهمال و تفریط وزیر راه و شهرسازی به اقتصاد ملی به مراتب بیشتر از این ارقام است. دیده بان شفافیت و عدالت به علت این اهمال و تفریط بر مبنای ماده ۵۹۸ قانون مجازت اسلامی ضد آقای آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نزد دادستان محترم تهران، اعلام جرم كرده است. امید است با حمایت آیت الله لاریجانی این شكایت زودتر رسیدگی شود. (اگر در جامعه ضعفا در قانون شكنی تعقیب و مجازات شوند و قانون شكنی قدرتمندان پیگرد و مجازات نداشته باشد، چه بر سر آن جامعه می آید؟)
ج) تعدیل اجاره بها
چون دو چاره اساسی مذكور در بندهای الف و ب به سرعت پاسخ نمی دهند و آثار مثبتشان به تدریج آشكار می شود، برای آنكه بار كمرشكن بر مستأجران قابل تحمل شود، اقدام فوری، بخصوص در تهران و شهرهای بزرگ لزوم دارد. دخالت دولت كه فعلاً از آن گریزی نیست، باید به نحوی باشد كه موجران آن را دور نزنند و بر میزان اقتصاد زیرزمینی و غیررسمی افزوده نشود. شفاف ساختن بازار اجاره یك تكلیف برای مالك و مستأجر شناخته شود كه با ملزم ساختن دو طرف به ثبت در سامانه قابل حصول است. چون تغییر رفتار مالك و مستأجر مقصود است، از سیاست های تشویقی نباید غفلت كرد. هر طرحی در این زمینه باید با رعایت این نكات تهیه شود.
بزرگواران!
اعتمادی كه با این اقدامات در مردم نسبت به خیرخواهی بلندپایگان نظام برانگیخته می گردد ارزشی مهم دارد كه از این سرمایه اجتماعی، بركات دیگری نصیب ملت و دولت می گردد؛ و بالعكس اگر به فوریت نسبت به این تنگنای اكثریت خانواده های ایرانی (نیمی از خانوارها كه مستأجرند و خانوارهای صاحب خانه ای كه برای جوان های خود محتاج خرید یا اجاره خانه اند) تدبیری صورت نگیرد، مقامات بی درد شناخته می شوند و مردم به فطرت خویش از مسئولان بی درد دوری می گزینند. چراكه آنان را از خصوصیت پیامبر كه همدردی با مردم بود بی بهره می شمارند.
با احترام
احمد توكلی
رئیس هیأت مدیره سازمان مردم نهاد دیده بان شفافیت و عدالت - 1397.5.1
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب