مهر گزارش می دهد؛

مشاوران املاك تضاد منافع متعاملین، ارجحیت منافع شخصی

مشاوران املاك تضاد منافع متعاملین، ارجحیت منافع شخصی مركز املاك: یكی از مهمترین ایرادات وزارت راه و شهرسازی به مبحث مشاوران املاك، وجود تضاد منافع در وضعیت فعلی این شغل است كه سبب تنظیم لایحه ای خاص در این زمینه شد اما از سرنوشت لایجه خبری نیست.



به گزارش مركز املاك به نقل از مهر یكی از مشاغل سنتی كه در ایران به وفور دیده می گردد و عده زیادی در آن مشغول به كار هستند، دلالی و واسطه گری خرید و فروش املاك است؛ شغلی كه این روزها همزمان با ركود مسكن، دچار ركود شده و ظهور تعداد زیادی از انواع سایت ها یا اپلیكیشن های فعال در زمینه معرفی املاك برای انواع معاملات ملكی، این ركود را تشدید كرده است.
با این حال برخی فرآیندهای درونی تعدادی از صاحبان سنتی این شغل (نه همه آنها) در دهه های گذشته به افزایش رجوع مردم به مشاوران املاك آنلاین بی تأثیر نبوده است؛ رفتارهایی چون عدم رعایت حقوق مشتریان به سود فروشندگان مانند گران فروشی یا تخمین قیمت املاك بالاتر از نرخ واقعی، عدم رعایت حقوق فروشندگان املاك به سود مشتریان خاص به ویژه بساز و بفروش ها كه با انواع زدوبندها قیمت املاك را پایین تر از نرخ واقعی از فروشندگان خرد خریداری می كنند یا عدم رعایت حقوق هر دو (مشتری و فروشنده) به سود خود؛ همه این موارد در قالب تضاد منافع می گنجد.
به دلیل تدوین تعداد زیادی قوانین غیرپیشرو، بدون كارشناسی و ناكارآمد در طول دهه های نسبتا طولانی قانونگذاری در ایران، بحث تضاد منافع سال هاست كه گریبان گیر شهروندان شده است. اوج این تضاد منافع را می توان در پرونده موسوم به نجومی بگیران مشاهده كرد؛ در این پرونده كسانی كه تعیین كننده مبلغ پرداختی به اعضای هیئت عامل صندوق توسعه ملی بودند، همانهایی بودند كه این حقوق را دریافت می كردند! این اشتباه در زمینه تدوین قوانین سبب بروز اشتباهات بزرگ دیگری هم در حوزه املاك خصوصا سازمان های نظام مهندسی ساختمان شده بود؛ به گونه ای كه كسانی مرجع تصمیم گیری در زمینه تقسیم پروژه های ساخت و ساز میان مهندسان عضو این سازمان بودند كه خود هم در صف دریافت كنندگان پروژه می ایستادند ازاین رو در موارد متعددی شكایت هایی در محاكم قضایی وجود دارد كه پروژه های ساخت و ساز تجاری یا مسكونی بزرگ مقیاس میان خود اعضای هیئت مدیره سازمان های نظام مهندسی ساختمان استان ها تقسیم شده است.
در حوزه خرید و فروش ملك هم همین مبحث به وضوح دیده می شود؛ دلال یا مشاور املاك فردی است كه هم از جانب فروشنده نوعی وكالت برای فروش دارد و هم از جانب خریدار؛ پرواضح است در فضایی كه قانون اجازه و زمینه بروز تضاد منافع را صادر كرده، انواع مفسده سربرخواهد آورد.
به نظر می رسد تنها راه جلوگیری از بروز تضاد منافع در بخش واسطه گری معاملات املاك، اصلاح قوانین مربوطه و تخصصی سازی این واسطه گری صرفا به سود یكی از سوی هاست. به معنای دیگر اگر یك مشاور املاك، نمایندگی فروشنده را در اختیار گرفت دیگر نمی تواند از زبان خریدار هم در این زمینه اظهار نظر كند و مشاور املاك دیگری می بایست در این حوزه ورود كند.
لایحه تفكیك فعالیت مشاوران املاك با هدف جلوگیری از تضاد منافع در نیمه دوم سال ۹۴ از جانب دولت یازدهم آماده و به مجلس عرضه شد اما هنوز از سرنوشت آن خبری نیست.
از دیگر تغییرات مد نظر وزارت راه و شهرسازی بعنوان نهاد متولی و سیاست گذار حوزه مسكن در بخش دلالی مسكن، معافیت خریدار از پرداخت حق كمیسیون و واگذاری كامل آن به فروشنده است؛ ضمن اینكه دامنه فعالیت واسطه گران معاملات املاك (مشاوران) تا تضمین سلامت كیفی ساختمان هم می رسد و اگر فروشنده بعد از دریافت كامل ملك با ساختمانی مغایر با آنچه در زمان مذاكرات خرید و فروش شنیده بود روبه رو شود، می تواند قانونا از مشاور املاك شكایت كند.
عباس آخوندی وزیر راه وشهرسازی در این زمینه معتقد است: نقش همزمان یك مشاور املاك در بازاریابی توام برای خریدار و فروشنده، تضاد منافع آشكار به حساب می آید و باید خواسته دو طرف معامله بعنوان دو نقش مجزا از هم، توسط دو بازیگر مستقل در بازار واسطه گری، هدایت و مدیریت شود به این معنا كه یك مشاور املاك در نقش وكیل خریدار و یك مشاور از بنگاه دیگر در نقش وكیل فروشنده، به مذاكره با هم برای منطبق كردن نظرات معامله گران، اقدام كنند.
وی عصر دوشنبه ۹ شهریورماه ۹۴ در گردهمایی سراسری مدیران كل راه وشهرسازی، مدیران املاك و حقوقی، مسكن و عاملان ذی حساب استان های سراسر كشور اظهار داشت: برای حذف تضاد منافع از فعالیت مشاوران املاك و بنگاه های مسكن، به دنبال آن هستیم تا قانونی تصویب شود كه بنگاهداران معاملات ملكی فقط از مالك و فروشنده، كمیسیون دریافت كنند و خریدار به بنگاهدار پول ندهد.
آخوندی به تضاد منافع در بنگاه های معاملات املاك اشاره كرد و اظهار داشت: مشخص نیست در این بنگاه ها، بنگاهدار نماینده خریدار است یا فروشنده مگر می گردد یك نفر همزمان كارگزار دو نفر باشد یا اینكه هم از موجر پول بگیرد هم از مستاجر. این مشكل نشأت گرفته از تضاد منافع در ایران است كه در معاملات روزمره مردم به چشم می خورد.
مكانیزم سنتی جورسازی دیگر جواب نمی دهد
در این زمینه، محمد كوثری كارشناس مسكن در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره كاركرد دوگانه و سنتی مشاوران املاك اظهار داشت: تجربه جست وجو و معامله در بازار مسكن كشور و مواجهه با چالش های مختلف موجود در آن، ناكارایی سیستم فعلی شكل گیری معاملات در این بازار را یادآور می گردد.
وی اضافه كرد: این ناكارایی به یكی از چالش های مهم برای هر دو طرف معامله در بازار مسكن كشور تبدیل شده كه عمدتاً از مكانیزم سنتی مساله جورسازی (Matching Problem) عرضه و تقاضا در این بازار نشات می گیرد. به نظر من اصلاح یا طراحی ساختاری جدید در فرآیند جست وجو و معاملات مسكن كشور می تواند تاثیر قابل توجهی در افزایش كارایی این فرآیند داشته باشد.
كوثری یكی از نشانه های بهینه نبودن مكانیزم فعلی را وجود تعداد زیاد دفاتر مشاور املاك با فاصله نزدیك به یكدیگر در بعضی خیابان ها و محلات شهر عنوان و اظهار نمود: فایل ها و موارد عرضه شده از جانب مشاوران املاك متعدد، معمولاً همپوشانی زیادی با هم دارند. به گونه ای كه بعد از رجوع به یكی از این دفاتر یا به اصطلاح بنگاه های مشاور املاك، اطلاعات حاشیه ای (Marginal) حاصل از بنگاه بعدی به شدت كاسته می شود و رجوع به آنها كمك چندانی به یافتن مورد دلخواه نمی نماید.
وی با اشاره به اینكه در این میان چند سایت اینترنتی و اپلیكیشن هم برای جست وجوی املاك و مستغلات وجود دارند كه دسترسی به اطلاعات اولیه عرضه كنندگان را تا حدی تسریع و تسهیل كرده اند اظهار داشت: با این حال این سایت ها هم با عرضه سطح خدمت مورد نیاز و ایده آل فاصله زیادی دارند.
این كارشناس مسكن در پاسخ به این سوال كه راه حل جایگزین چیست، اظهار نمود: برای اصلاح وضعیت فعلی جست وجو و انجام معاملات املاك و مستغلات در كشور باید شفافیت اطلاعاتی را بالا برده و عدم تقارن اطلاعاتی را كم كرد، باید سیستمی قابل اتكا و اطمینان طراحی كرد تا نیاز به بازدید حضوری را به حداقل برساند. به نظر من یك نهاد خصوصی با به كارگیری یك اپلیكیشن مناسب و جامع و پشتیبانی یك تیم تخصصی و فنی می تواند به این هدف تحقق بخشد.
پیشنهاد كوثری در حالی است كه تجربه فعالیت نهادهای خصوصی در كشورما نشان داده است به علت عدم یكپارچگی قوانین مرتبط، همواره سبب شده مفسده های متعددی در فعالیت های نهادهای خصوصی شكل بگیرد.
سیدقاسم حسینی حقوقدان تخصصی ملك هم با پذیرش مبحث تضاد منافع در وضعیت كنونی فعالیت مشاوران املاك به خبرنگار مهر می گوید: به نظر من نیاز به تغییر قانون نیست بلكه در همین قانون موجود هم عدم ضرورت رجوع به مشاور املاك متذكر شده است ازاین رو اگر هر دو طرف معامله بتوانند از روش های دیگری همچون سایت های معرفی كننده املاك با یكدیگر به توافق برسند، می توانند بدون رجوع به مشاور املاك مستقیما با توافق نامه دستنویس یكدیگر به دفاتر اسناد رسمی رجوع كنند.
وی با اشاره به وجود تخلفات گوناگون در بعضی دفاتر مشاوران املاك همچون فروش مال غیر بعنوان مهمترین تخلف دیده شده در محاكم قضایی در حوزه مشاوره املاك، خاطرنشان كرد: قانون، توافق متعاملین را محترم شمرده و هیچ الزامی به رجوع به دفاتر مشاوره املاك در آن لحاظ نشده است.

1396/09/17
23:37:16
5.0 / 5
239
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۲ بعلاوه ۳
مرکز املاک
msamlak.ir - حقوق مادی و معنوی سایت مركز املاك محفوظ است

مركز املاك

املاک و زمین