گزارش مركز املاك به نقل از مهر؛
ركود تورمی مسكن حاصل عدم مقابله با سوداگران، CGT به كجا رسید؟
مركز املاك: باوجود تشدید ركود تورمی در بازار مسكن بخصوص در پایتخت، طرح مالیات بر عایدی مسكن كه سوداگری در این بازار را مهار خواهد كرد، بلاتكلیف است.
به گزارش مركز املاك به نقل از مهر، در یك سال اخیر رشد غیرمنطقی قیمت ها در بازار مسكن در كلان شهرها بخصوص شهر تهران، قدرت خرید مردم را به شدت كاهش داده است؛ به صورتی كه دیگر قیمت ملك، تناسبی با ارزش واقعی آن ندارد.
بر اساس گزارش اخیر وزارت راه و شهرسازی، در آبان ماه سال ۹۷ متوسط قیمت خرید و فروش یك متر مربع واحد مسكونی در شهر تهران ۹ میلیون و ۱۸۵ هزار تومان بوده كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۳۹ و ۹۰.۹ درصد افزایش داشته است.
افزایش روز به روز قیمت ها، خروج تقاضای واقعی از بازار را به دنبال داشته كه منجر به كاهش تدریجی معاملات در ماه های اخیر شده است.
به طوری كه برمبنای آمار اخیر وزارت راه و شهرسازی، در آبان امسال تعداد معاملات واحدهای مسكونی شهر تهران به ۷۰۱۷ واحد مسكونی رسید كه نسبت به ماه قبل (مهرماه) ۲۶.۶ درصد كاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۳ درصد كاهش را نشان داده است.
ركود تورمی مسكن به سایر بخش های اقتصادی هم ضربه می زند
كاهش معاملات و افزایش قیمت ها، پدیده ركود تورمی را بوجود می آورد و این پدیده علاوه بر حوزه مسكن به بخش های دیگر اقتصاد به علت رابطه مستقیم و غیرمستقیم مسكن با بیشتر از ۱۰۰ صنعت، لطمه وارد خواهد نمود.
بررسی ها نشان داده است عامل اصلی افزایش قیمت مسكن و كاهش معاملات، ناشی از خروج تقاضاهای مصرفی از بازار و سوداگری در این بخش بوده است. در این بین در ماه های گذشته بعضی از مسئولان بخش مسكن به علت كافی جلوه دادن اقدامات خود، از خروج سوداگران از بازار مسكن آگاهی داده بودند كه آمار اخیر وزارت راه و شهرسازی این مسئله را رد می كند.
با توجه به مسئولیت دولت در فراهم كردن زمینه تأمین مسكن خانوارهای ایرانی بر اساس قانون اساسی، دولت موظف به كنترل انگیزه های سوداگرانه در بازار است. دولت و به خصوص وزارت راه و شهرسازی باید با كنترل بازار زمین و مسكن و اتخاذ سیاست های مناسب و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، سرمایه ها را به سمت تولید و عرضه مسكن هدایت كرده و از بی ثباتی و افزایش قیمت و همین طور كاهش دسترسی مردم به این كالای حیاتی جلوگیری كند.
علی رغم نیاز به بالابردن ریسك سوداگری در بازار مسكن، بررسی اقدامات صورت گرفته طی سال های اخیر نشان داده است كه مهم ترین سیاست دولت در این برهه از زمان، تحریك تقاضا از راه اعطای وام بوده و دولت قصد داشته از این طریق مسكن را از ركود خارج كند.
افزایش سقف وام، قیمت مسكن را گران تر می كند
افزایش میزان وام مسكن فی نفسه نه تنها اقدام ناپسندی نیست، بلكه به سود مردم است؛ اما در شرایط فعلی به علت بالاتر بودن تقاضا از عرضه (شاخص تراكم ۱.۰۶) و حضور سوداگران در این بازار، تقویت سمت تقاضا اقدامی غیر كارشناسی به حساب می آید.
در واقع خروجی این تحریك به گونه ای است كه بازار را با فشار تورمی از ركود خارج می كند و نمی توان بعنوان راهكار بلندمدت از آن استفاده كرد؛ چونكه هم اكنون عمدتاً سوداگران این بخش با تغییرات و التهابات بازارهای موازی یا افزایش وام، منتظر افزایش قیمت و دست یافتن به سودهای بالا در این بخش هستند، بدین سبب با افزایش وام مجدداً خانه ها گران تر خواهد شد.
از این رو دولت برای بالا بردن قدرت خرید باید اقدامی انجام دهد كه تنها منجر به بالا بردن قدرت خرید شود، نه اینكه با افزایش صرف سقف تسهیلات مسكن منجر به رشد قیمت مسكن گردد.
مالیات بر عایدی؛ راهكار خروج مسكن از ركود بدون بروز تورم
در اغلب كشورهای توسعه یافته، دولت ها برای كنترل قیمت مسكن و خارج كردن این بخش از ركود بدون بروز تورم، در ابتدا هزینه های سوداگری را با سیاست های مالیاتی (مالیات بر عایدی سرمایه) می افزایند تا نوسانات قیمتی كنترل شود؛ سپس با پشتیبانی از سازندگان، زمینه را برای افزایش تولید فراهم می كنند و در قدم آخر، افزایش تسهیلات را در دستور كار می گذارند.
تقاضای مصرفی و مولد مسكن؛ معاف از مالیات بر عایدی
مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسكن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت میگردد و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می دهد و سازوكارهای ستاندن آن به گونه ای است كه تقاضاهای مصرفی و سرمایه ای مولد (ساخت و ساز مسكن) و خانه های نوساز معاف از مالیات مذكور می شوند.
با توجه به موارد ذكر شده با خروج سوداگران از این بخش، قیمت مسكن به تناسب با قدرت خرید مردم بالا می رود و دیگر قیمت های نجومی و رشد اجاره نشینی مشاهده نخواهد شد و در نهایت با كاهش فاصله طبقاتی، مردم با آرامش بیشتری به زندگی خود ادامه می دهند.
لزوم تسریع تصویب طرح در مجلس
با وجود مزیت های این مالیات، در كشور ما تا كنون قانونی برای حذف سوداگران از راه ستاندن مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد و طرحی كه طی ماه های اخیر در این خصوص در مجلس نمایش شده، هنوز پس از گذشت ماه ها به نتیجه نرسیده و كمیسیون های اقتصادی و عمران باز پیگیری لازم را برای هرچه زودتر به نتیجه رسیدن آن انجام نمی دهند.
همچنین سؤالی كه در این میان مطرح میگردد این است كه چرا وزارتخانه های اقتصاد و راه و شهرسازی در این برهه از زمان لایحه ای برای مقابله با آفت سوداگری نمایش نمی دهند تا با خارج كردن این سفته بازان علاوه بر رونق ساخت و ساز مسكن، مردمی كه دستشان از سرپناه متناسب با نیاز خود كوتاه شده با قدرت خرید بالاتری وارد بازار شوند؟
كارشناس بازار مسكن: وضع مالیات بر عایدی مسكن ضروری است
بیت الله ستاریان، كارشناس اقتصاد مسكن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره طرح مالیات بر عایدی مسكن تصریح كرد: قانون مالیات بر عایدی سرمایه یك قانون پیشرفته است كه در تمام دنیا اجرا میگردد. قانون مالیات بر درآمد خرید و فروش مسكن در كشورهای توسعه یافته اجرا میگردد و اقدام درستی هم هست.
وی با اشاره به اینكه باید در زمان اجرای این طرح، مواردی چون پشتیبانی از سرمایه گذاری در زمینه تولید مسكن و جذب سرمایه ها در بخش مسكن مصرفی لحاظ شود، اظهار داشت: در شرایط فعلی ما نیاز به سرازیر شدن سرمایه ها به ساخت و ساز را داریم چونكه با كمبود مسكن مواجه هستیم بدین سبب باید این قانون صرفا به خرید و فروش های مكرر و غیر تولیدی تعلق گیرد.
كارشناس اقتصاد مسكن با اشاره به اینكه هم اكنون توازن در عرضه و تقاضای مسكن به هم خورده است، اضافه كرد: تقاضا از عرضه پیشی گرفته كه در این شرایط مالیات بر عایدی می تواند كارآمد باشد.
مشاور طرح جامع مسكن: خانه های خالی، مصداق بارز سوداگری است
محمد فرهادی پور، اقتصاددان باز در گفت وگو با خبرنگار مهر با تاكید بر ضرورت تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه به خصوص در بخش مسكن و املاك اضافه كرد: با استفاده از این روش، معاملات سوداگرانه و غیرواقعی، حذف و تا حدود زیادی كم می شود؛ به خصوص اگر در فرمول تعیین این نوع مالیات برای معاملات مكرر مسكن، مالیات پلكانی در نظر گرفته شود.
این استاد دانشگاه با اشاره به اینكه مخالفان مالیات بر عایدی سرمایه، به كاهش معاملات استناد می كنند و معتقدند تعیین این نوع مالیات سبب خروج بیشتر معامله گران از بازار مسكن می شود، اظهار داشت: این تصور چندان صحیح نیست چونكه كسانی كه مسكن اول خودرا خریداری می كنند و همین طور تولیدكنندگان از این مالیات معاف هستند.
مشاور طرح جامع مسكن خاطرنشان كرد: مالیات بر عایدی سرمایه قرار نیست جلوی خرید و فروش در بازار مسكن را بگیرد بلكه مقرر است برای كسانی كه می خواهند با استفاده از خرید و فروش سوداگرانه به سود كلان برسند، مانع بوجود آورده و بر این سود، مالیات تعلق گرفته شود تا بقیه جامعه باز در آن شریك شوند.
فرهادی پور افزود: ما هم اكنون مشكل ورود سرمایه به بخش مسكن را نداریم بلكه مشكل اصلی این بخش، كاهش قدرت خرید مسكن خانوارها است، درحالی كه تقاضای خرید مسكن مصرفی وجود دارد اما خانوارها توانایی خرید ندارند.
وی یكی دیگر از مشكلات بخش مسكن را پوشش دهی پایین تسهیلات مسكن به زیر ۲۰ درصد ارزش مِلك، عنوان و خاطرنشان كرد: همین طور برای خرید یك واحد مسكونی ۶۰ متری از طرف یك خانوار با درآمد ماهیانه سه میلیون تومان در تهران، برمبنای نرخ اعلامی وزارت راه و شهرسازی، هر خانوار باید حدودا ۱۷ سال درآمد خودرا پس انداز كند تا بتواند چنین واحدی را بدون احتساب تورم مسكن، خریداری كند.
این كارشناس اقتصادی اظهار داشت: خانه های خالی كه در تهران و سایر شهرها، با هدف سوداگری تولید شده است و مالیات بر عایدی سرمایه می تواند از رشد خانه های خالی جلوگیری كند چونكه هم اكنون عایدی خانه های خالی برای مالكان آنها به قدری بالاست كه حاضر به فروش آنها نیستند بلكه واحد خودرا با هدف افزایش بیشتر سرمایه، وارد بازار نمی كنند؛ همین اتفاق سبب قفل شدن سرمایه در بازار مسكن شده است.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب