گزارش مركز املاك به نقل از مهر
جزئیات فروش مسكن در بورس كالا، ایرادهای فروش متری مسكن رفع می شود
به گزارش مركز املاك باآنكه فروش مسكن در بورس به علت ناهمگن بودن كالایی آن امكان پذیر نیست، اما كارشناسان معتقدند می توان با ایجاد یونیت های مشاع در بازار سرمایه، شفافیت در قیمت و همگنی كالایی ایجاد كرد.
به گزارش مركز املاك به نقل از مهر، دو هفته قبل در جلسه شورایعالی مسكن با حضور وزیر راه و شهرسازی، مدیرعامل بانك عامل بخش مسكن از بسته جدید تأمین مالی مسكن رونمایی نمود كه یكی از موارد آن، فروش مسكن از راه بازار سرمایه و بورس كالا بود.
در سال ۹۴ زمانی كه محمدرضا پورابراهیمی، رئیس كمیسیون اقتصادی مجلس نهم در آخرین سال فعالیت این مجلس از طرحی برای امكان فروش مسكن از راه بورس كالا با عنوان بورس مسكن رونمایی نمود، با مخالفت شدید عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم روبه رو شد.
همچنین حسین عبده تبریزی، مشاور تأمین مالی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم هم با این طرح مخالفت كرد و علت آنرا «ناهمگن» بودن كالایی با عنوان مسكن دانست و اضافه كرد: وقتی حتی در یك آپارتمان، دو واحد مشابه در یك طبقه امكان دارد از نظر ارزش و قیمت (هر چند ناچیز) با یكدیگر تفاوت داشته باشند، نمی توان چنین كالایی را در بورس ارائه كرد.
با این حال اوج گیری قیمت مسكن در بهار ۹۷ و ادامه این وضعیت تا بهار ۹۸ كه سبب شد بر مبنای اعلام بانك مركزی، قیمت مسكن در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال قبل افزایش ۱۱۴ درصدی داشته باشد، باعث شد سیاست گذاران بخش مسكن بار دیگر در روش های مورد نظر خود برای ساماندهی بازار مسكن، فروش در بورس كالا را پیشنهاد دهند؛ این پیشنهاد امسال با عنوان فروش متری مسكن در بورس كالا عنوان شده كه به نظر می آید برای حذف ایراد «ناهمگن بودن كالای مسكن»، این پیشنهاد را در چارچوب فروش متری مسكن مطرح كرده اند.
چالش های عرضه مسكن در بورس و چاره ها
سعید اسلامی بیدگلی، كارشناس اقتصادی در گفتگو با خبرنگار مهر درباره فروش مسكن در بورس كالا تصریح كرد: این طرح كه از جانب برخی از نمایندگان مجلس در سال های گذشته عنوان شد و برخی كارشناسان هم حامی آن بودند اساساً ایراد بزرگی داشت كه همان ناهمگن بودن كالایی مسكن بود.
وی اضافه كرد: در ادامه این طرح، مبحث فروش متری مسكن عنوان شد و حتی در قانون هم رد پای آن دیده می شود. اما مشكل بزرگ آن، «نحوه تسویه» است. به این معنا كه بعد از اتمام پروژه، باید امكان تسویه خریداران متراژهای مختلف فراهم گردد. اما ناهمگنی كالایی مسكن می تواند مشكل ساز باشد.
عضو سابق هیئت مدیره شركت بازآفرینی شهری ایران افزود: در فروش متری مسكن این مشكل وجود دارد كه خریدار امكان دارد ۶۰ متر مربع واحد مسكونی خریداری نموده باشد اما این ۶۰ متر معادل یك واحد مسكونی مستقل ۶۰ متری نباشد یعنی ۶۰ متر قطعه قطعه است.
این كارشناس اقتصاد مسكن خاطرنشان كرد: برای اصلاح این ایراد، می توان برای فروش در بورس كالا، شاخصی با عنوان یونیت به خریداران عرضه نمود كه بتوانند در هنگام تبدیل یونیت هایی كه در طول زمان خریداری نموده اند به یك واحد مسكونی مستقل، معادل سازی كرد تا مشكل ناهمگنی كالایی مسكن برطرف شود.
وی اظهار داشت: مثلاً امكان دارد دارنده ۶۰ یونیت مسكن از محل بازار سرمایه، یك واحد مسكونی ۵۵ متری را خریداری كند نه یك واحد ۶۰ متری را؛ چون این ۶۰ یونیت ارزشی معادل یك واحد مسكونی در یكی از مناطق پایتخت را با خصوصیت هایی داشته باشد كه با این ۶۰ یونیت برابر است؛ این مورد با خرید متری مسكن متفاوت است.
عضو هیئت علمی دانشكده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی اجرای این طرح در مراحل اولیه امكان دارد به صورت آزمون و خطا اجرا شود و نمی توان ادعا كرد می توان یك میلیون واحد مسكونی را از راه بورس كالا در سال های نخست اجرای آن به فروش رساند.
شفافیت در قیمت؛ مهمترین نقطه قوت عرضه مسكن در بورس
وی تاكید كرد: مهمترین نقطه قوت ورود مسكن به بورس، ایجاد شفافیت در قیمت مسكن می باشد. هم اكنون هیچ شاخصی برای تعیین قیمت مسكن وجود ندارد كه بازار سرمایه می تواند این مهم را بر عهده بگیرد. نقطه قوت دیگر این طرح، امكان نقدشوندگی پروژه های خاص مسكنی از راه بورس و بازار سرمایه است.
اسلامی بیدگلی خاطرنشان كرد: بهترین حالت آن است كه برای شروع پروژه های پایلوت آغاز شود كه در آن هم نهاد بازار سرمایه و هم نهاد ناظر و سیاستگذار بخش مسكن این آمادگی را داشته باشند تا ایرادها و ناكارآمدی را شناسایی و رفع كنند و مشكلات به بازار منتقل نشود.
وزارت راه و شهرسازی هنوز مخالفت یا موافقت خویش را اعلام نكرده است
نرگس رزبان، كارشناس اقتصاد مسكن در گفتگو با خبرنگار مهر درباره مطرح شدن تأمین مالی مسكن و فروش آن از محل بورس كالا با عنوان فروش متری مسكن از جانب دستگاه های سیاستگذار بخش مسكن تصریح كرد: بانك عامل بحش مسكن در بسته سیاست های خود برای افزایش سهم بازار سرمایه در تأمین مالی مسكن نسبت به بازار پولی و بانكی، فروش آن از راه بورس كالا را مطرح كرده است. اما هنوز از جانب وزارت راه و شهرسازی نظری بعنوان مخالف یا موافق این طرح اعلام نشده است.
رزبان افزود: این مورد در شورایعالی مسكن تشریح شده است اما هنوز جمع بندی برای روش اجرای آن تعیین نشده است. شاید اگر سازوكار دقیقی برای آن طراحی شود، قابل اجرا باشد.
استفاده از صندوق های سرمایه گذاری كالایی
بهرنگ اسدی، پژوهشگر اقتصاد مسكن و بازار سرمایه مركز تحقیقات راه، مسكن و شهرسازی هم در گفتگو با خبرنگار مهر اظهار داشت: برای رفع مشكل ناهمگن بودن كالایی مسكن، استفاده از صندوق های سرمایه گذاری كالایی در بخش فروش مسكن در بورس كالا می تواند اثرگذار باشد.
وی افزود: این صندوق به این معناست كه یك كالای مشاع تعریف می شود و بعنوان ظرف مشتركی برای همه انواع كالاهای ناهمگن در بخش مسكن برای فروش آن در قطعات مختلف استفاده می شود.
این كارشناس اقتصادی اظهار نمود: در دنیا مسكن در بازار سرمایه با استفاده از چنین سازوكاری عرضه می شود و صندوق های مشابهی در بورس برای اجرای این مكانیزم تعریف و طراحی شده است. حتی می توان از این مدل با عنوان صندوق های اجاره داری هم بهره برد تا مشكل نحوه قیمت گذاری و ایجاد شفافیت قیمتی در بازار اجاره مسكن را هم برطرف كرد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب