گزارش مركز املاك؛
مخروبه ای به نام بازار مسكن، هدیه آخوندی به دولت سیزدهم
مرکز املاک: بازار مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم گاه با بی عملی و گاه با اقدامات مخرب چنان در مقابل سوداگری و سرریز چالش های اقتصاد کلان به حال خود رها گردید که بعنوان یک مخروبه به دولت بعد تحویل می شود.
به گزارش مرکز املاک به نقل از مهر، دولت های یازدهم و دوازدهم در بخش مسکن غیر قابل قبول ترین کارنامه در همه دولت های بعد از انقلاب را در اختیار دارد. عملکردی که عمدتا بدست عباس آخوندی در حد فاصل سال های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ رقم خورد و پس لرزه های آن همچنان بر زندگی و معیشت مردم سایه سنگینی دارد.
در این سال ها، سیاست های غلط سبب شد همه اتفاقات ناخوشایند متصور برای بازار مسکن شامل رکود، رکود تورمی، افزایش جهشی قیمت ها، کاهش شدید و عملاً توقف ساخت و ساز، بی اعتمادی مردم به بازار، مهاجرت معکوس به حاشیه شهرها و کلانشهرها به سبب افزایش هزینه های خانوارها در بخش مسکن، افزایش حاشیه نشینی، شکاف عجیب قدرت خرید خانوارها با قیمت های موجود در بازار، توقف نوسازی بافت های فرسوده و … در یک بازه کمتر از یک دهه رقم خورد.
«مزخرفی» به نام مسکن مهر!
عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی در حالی از نیمه دوم سال ۹۲ و در ابتدای راه دولت حسن روحانی بر صندلی وزارت تکیه زد که وارث بزرگترین پروژه مسکن سازی کشور با عنوان مسکن مهر بود؛ اما بجای تبدیل بهینه این پروژه به ابزاری برای خانه دار شدن مردم، از همان ابتدا بدگویی مقابل این پروژه با عبارات پُر تکراری چون «عامل ایجاد تورم با تزریق نقدینگی خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی و پول پُر قدرت بانک مرکزی»، «طرحی بدون داشتن یک خط مطالعه»، «اعتقادی به مسکن مهر ندارم» و «طرح خیلی مزخرفی است» … عَلَم مخالفت با این طرح را برافراشت.
وی سپس با تئوریزه کردن آموخته هایش از اقتصاد غربی و بدون توجه به قانون اساسی که به حق مسکن شهره شده و در آن، خانه دار شدن شهروندان ایرانی، جزو وظایف دولت ها برشمرده شده است، بنای مخالفت با دخالت دولت در مسکن را نهاد و مسکن مهر را نوعی دخالت دولتی در بخش مسکن عنوان نمود.
وام های خرید مسکن ۷ دست؛ ساخت و ساز هیچی
گام بعدی دولت یازدهم در تضعیف و زمین گیر کردن بازار مسکن و ایجاد ناترازی در عرضه و تقاضا که نتایج آن در دولت دوم روحانی و در فاصله ای کمتر از ۳ تا ۴ سال نمایان شد، حمایت سنگین دولت یازدهم از سمت تقاضا و عدم تقویت سمت عرضه بود.
دولت یازدهم با افزایش های چند باره سقف وام خرید مسکن و همین طور راه اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم و در مقابل، عدم تسهیل شرایط برای تولید مسکن مصرفی، جلوی ساخت و سازهای شخصی ساز را گرفت.
این در حالی بود که خیلی از کارشناسان عواقب عدم پشتیبانی از تولید مسکن را بارها هشدار داده بودند.
شاید اصلی ترین بهانه آخوندی برای ممانعت از تقویت سمت عرضه مسکن، مقایسه های گوناگون فقط کمّی و عددی تعداد خانه های موجود در کشور با تعداد خانوارها برمبنای سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ بود که در آن تعداد واحدهای مسکونی ۲۷ میلیون و خانوارها ۲۳ میلیون برآورد شده بود.
این در حالی است که خیلی از کارشناسان، عدم توزیع متناسب مسکن میان خانوارها را گوشزد می کردند؛ به این معنا که برخی بانک ها یا اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر، با بهره گیری از برخی رانت ها یا خلأ قانونی و نبود پایه های مالیاتی مؤثر، تعداد زیادی واحد مسکونی خالی یا شبه خالی (خانه دوم) در اختیار دارند و از این طریق، در سودای افزایش ارزش سرمایه های خود با بهره گیری از خالی نگه داشتن و عدم عرضه آنها در بازار هستند؛ در همان زمان خیلی از کارشناسان، چاره هدایت این سرمایه های راکد به کارهای اقتصادی مولد را راه اندازی پایه های مالیاتی مهمی چون مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی املاک ذکر می کردند.
سرپیچی از اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی
عباس آخوندی در دوره تصدی خود بر وزارت راه و شهرسازی نه فقط از تولید مسکن حمایت نکرد و بارها اصرار کرد که پشتیبانی از ساخت خانه وظیفه دولت نیست، بلکه حتی قانون مالیات بر خانه های خالی که از سال ۹۳ و ذیل ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم بعنوان ابزاری در دست سیاستگذاران بخش مسکن بود، به سبب عدم اعتقاد وی به این پایه مالیاتی به سرانجام نرسید. کوتاهی وزارت راه و شهرسازی بعنوان متولی اصلی و برخی دستگاه های دیگر بعنوان نهادهای همکار در طراحی و اجرای سامانه جامع املاک و اسکان کشور که قرار بود زیربنای اطلاعاتی مالیات سِتانی از مالکان خانه های خالی باشد، هیچ گاه در طول ۸ سال دولت های یازدهم و دوازدهم اجرائی نشد.
وزیری که مانع تنظیم گری بازار مسکن شد
حتی طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک و مستغلات نیز که در کمیسیون اقتصادی مجلس دهم به تصویب رسید و قرار بود در صحن علنی مجلس به بحث و بررسی گذاشته شود، با نامه عباس آخوندی به علی لاریجانی رئیس وقت مجلس دهم، به کمیسیون ارجاع داده و عملاً به بایگانی سپرده شد و مسکوت ماند.
بسیاری از کارشناسان اقتصادی، راه اندازی بخش مسکن، ساختمان، ساخت و ساز و تولید نهاده های ساختمانی را که مجموعاً یک سوم اقتصاد ایران را می سازند، موتور محرکه اقتصاد ایران می دانند که رکود در آن، به رکود در خیلی از بخش های تولیدی و خدماتی منجر می شود.
شکست سنگین در اجرای طرح نوسازی بافت فرسوده
روحانی که می دید با دست فرمان عباس آخوندی بازار مسکن به ناکجا آباد خواهد رفت، در سال ۹۵ ستاد رونق بخشی به بازارها تحت نظارت اسحاق جهانگیری معاون اول رئیس جمهور را فعال کرد که یکی از مهم ترین مصوبات و طرح های این ستاد، نوسازی بافت های فرسوده و همین طور ناوگان حمل و نقل بود که مجری هر دوی آنها، وزارت راه و شهرسازی بود.
اما تنها خروجی این ستاد، چند برگه کاغذ بعنوان مصوبه ستاد بود که حتی خود دستگاه های اجرائی عضو این ستاد همچون وزارت راه و بانک مرکزی هم به آن وقعی ننهادند؛ آخوندی بعنوان وزیر راه و شهرسازی علاقه ای به نوسازی جهادی بافت های فرسوده نداشت؛ بهانه وی، عدم توفیق طرح های ضربتی نوسازی بافت فرسوده در دولت های ملی و محلی (شهرداری ها) گذشته بود که نتایج چندان درخشانی در پی نداشته است.
روحانی مجبور به دور زدن آخوندی شد
مقاومت آخوندی در مقابل نوسازی جهادی بافت های فرسوده به حدی بود که رئیس جمهور در سال ۹۶ و در ابتدای فعالیت دولت دوازدهم، مرحوم اکبر ترکان را بعنوان مشاور رئیس جمهور در امور نوسازی بافت فرسوده منصوب کرد؛ اتفاقی که شاید بتوان آنرا نقطه شروع شکاف میان روحانی و آخوندی و سپس جدایی وی از دولت، یک سال و نیم بعد از آن در مهر ماه ۹۷ به شمار آورد.
انتقاد رئیس جمهور از وزیر مسکن خود در هنگام معرفی کابینه!
روحانی در مرداد ۹۶ و در هنگام معرفی کابینه پیشنهادی دولت دوازدهم به مجلس دهم، قسمتی از اختلافات فکری خود با آخوندی به ویژه در زمینه مسکن رونمایی کرد؛ اما حدود کامل این اختلاف فکری را عباس آخوندی و در مراسم تودیع خود از وزارت راه و شهرسازی با سخنرانی جنجالی اش انجام داد؛ آخوندی در مراسم تودیع خود با اسم رمز «بکوبیم و بسازیم»، با کنایه، روحانی را طرفدار ایده تخریب کلی بافت فرسوده و نوسازی مجدد این بافت ها با بهره گیری از طرح های ضربتی و خودرا طرفدار ایده نوسازی تدریجی بافت های فرسوده با بهره گیری از ظرفیت های اجتماعی-اقتصادی- فرهنگی ساکنان این بافت ها معرفی نمود.
اما هر چه بود، سیاست های عباس آخوندی در دولت نخست روحانی بازار مسکن را در مقابل سوداگری و حجم بیش از پیش تقاضا بی پناه رها کرد و به لبه پرتگاه قیمت کشاند.
سیاست های اخوندی نه فقط بی اقدامی در بازار مسکن بود بلکه اظهارات مخرب وی و تاکید بر این که دولت نباید در بازار مسکن دخالت کند، بر نابسامانی بازار افزود.
مسکن اجتماعی؛ آلترناتیو مسکن مهر هم شکست خورد
در اختتام اولین سال دولت یازدهم و در هفته دولت سال ۹۳، زمانی که اعضای کابینه محضر رهبر انقلاب رسیدند، ایشان با کنایه به انتقادات پُر شمار وزیر راه و شهرسازی به طرح مسکن مهر، گفتند: اگر طرح های گذشته در زمینه مسکن را قبول نداریم، لااقل یک طرح جدید ارائه دهید»؛ نتیجه آن، سر برآوردن ایده مسکن اجتماعی از اتاق فکر ساختمان شهید دادمان وزارت راه و شهرسازی بعنوان طرحی برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد بود. ایده ای که در حد حرف بود اما در مقام عمل، آورده ای برای بازار مسکن نداشت. چونکه در انتهای دولت یازدهم به ارائه برخی از واحدهای بدون متقاضی مسکن مهر در بعضی شهرهای کوچک تر به برخی از خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی ختم شد؛ بدون آنکه واقعاً مطالعه ای برای آن صورت گیرد یا ساخت و سازهای خاصی در قالب این طرح صورت بگیرد؛ برخی واحدهای مسکونی خیّرساز در حجم بسیار محدود نیز ذیل بنیاد مسکن و با سرمایه خیّرین تولید شد و به دست نیازمندان آن رسید که رد پایی از حمایتهای دولتی در آن دیده نمی شد و بیشتر هدایت سرمایه های خیّرین به این بخش و گنجاندن آن تحت طرح مسکن اجتماعی برای گزارش دهی به مردم بود.
از اواخر سال ۹۶ رفته رفته افزایش قیمت ها در بخش مسکن شروع شد؛ خرداد ۹۷ وزارت راه و شهرساز به ریاست عباس آخوندی، «شو» یی تحت عنوان بررسی راهکارهای ۱۴ گانه ساماندهی بازار مسکن و با حضور برخی کارشناسان و فعالان صنفی این بخش برگزار کرد که عملاً خروجی آن، همان چند برگ کاغذی است که از دیگر جلسات اینچنینی بیرون می آمد بدون این که نتایج عملی داشته باشد.
روند افزایشی قیمت ها در بازار مسکن همچنان ادامه داشت و رفته رفته شکل ثبت رکوردهای چند دهه ای به خود گرفت؛ اختلافات وزیر راه و شهرسازی و رئیس جمهور هم در حوزه «بکوبیم و بسازیم» و نوسازی بافت فرسوده رفته رفته جدی تر شد که نهایتاً به استعفای عباس آخوندی در شهریور ۹۷ و پذیرش آن از طرف رئیس جمهور در مهر ماه منجر گردید.
پایان دوره آخوندی در وزارت راه و ورود اسلامی
با استقرار محمد اسلامی در ساختمان دادمان وزارت راه و شهرسازی در آبان ۹۷ و سپس ستاندن رأی اعتماد از مجلس در زمستان، فضای فکری سیاست گذاران بخش مسکن به سمت پشتیبانی از سمت عرضه و تولید مسکن تغییر کرد؛ اما باز هم اتفاق خاصی رخ نداد.
اسلامی در اولین گام، به جز یک مورد، همه معاونان وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن را به یک باره تغییر داد؛ مازیار حسینی معاون جدید مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز که از معاونت عمرانی شهرداری تهران به این وزارت خانه آمده بود، رویکرد جدی ای در حوزه پشتیبانی از ساخت و ساز مصرفی داشت؛ اما عمر معاونت وی به ۷ ماهه هم نکشید و میوه طرح های حمایتی از ساخت و ساز را، محمود محمودزاده معاون جدید مسکن وزارت راه، «یک شبه» چید و فردای انتصابش به این سِمت، طرح اقدام ملی مسکن را کلید زد.
طرح ملی مسکن؛ دیرهنگام و فرسایشی
نیمه نخست سال ۹۸، طرح اقدام ملی مسکن با دستور رئیس جمهور و با حضور وی در سایت طرح ملی مسکن در منطقه ۲۱ تهران کلید خورد؛ همزمان نیز ماراتن نام نویسی از متقاضیان ثبت نام در طرح اقدام ملی مسکن در یک پروسه طولانی شروع شد.
با در هم تنیده شدن زمان ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن با شروع کرونا، اجرای این طرح به تعویق افتاد و عملاً بگفته وزیر راه و شهرسازی، ساخت ۵۳۰ هزار واحد مسکونی در این طرح نهایی شد؛ ورود دیرهنگام دولت به حوزه حمایت نصفه و نیمه از ساخت مسکن، نه فقط بعید است بتواند تأثیر مثبتی بر بازار داشته باشد، بلکه بیشتر به یک طرح تحمیلی به دولت بعدی می ماند که چاره ای جز تکمیل آن برای دولت بعدی باقی نمی گذارد و امکان اجرای طرح ها و ایده های جدید از سیاستگذاران بخش مسکن در دولت بعدی را سلب می کند.
۱۰۰ هزار واحد فرسوده ای که قرار بود در طرح ملی مسکن نوسازی شود، چه شد؟
طرحی که قرار بود در آن هم بازآفرینی شهری و نوسازی بافت های فرسوده دیده شود و هم ساخت واحدهای جدید؛ اما در عمل خبری از نوسازی بافت های فرسوده نیست؛ ضمن آنکه در بعضی از شهرها نیز واحدهای مازاد مسکن مهر با عنوان «افتتاح اولین واحدهای طرح اقدام ملی مسکن» به متقاضیان تحویل شده است.
از دیگر اقدامات مهم اسلامی، پشتیبانی از راه اندازی سامانه املاک و اسکان و ستاندن مالیات از خانه های خالی بود که تا کنون تنها به ذکر آماری از شناسایی و معرفی ۱ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی گفته شده و شفاف سازی دقیقی دراین زمینه صورت نگرفته است.
با این حال خیلی از کارشناسان معتقدند یکی از مهم ترین نتایج زیان بار «ترک فعل» از طرف وزیر سابق راه و شهرسازی و عدم اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی و جلوگیری از تصویب قانون مالیات بر عایدی املاک، افزایش بی حد و حصر قیمت مسکن و تبدیل آن از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای و محلی برای تاخت و تاز کارهای اقتصادی سوداگرانه بود.
ثبت رکورد رشد ۶۰۰ درصدی مسکن در دولت های یازدهم و دوازدهم
نتیجه اجرای تفکر بازار آزاد و به قولی، «مردم خودشان بروند خانه بسازند»، ورود سفته بازان به بخش املاک و مستغلات طی سال های ۹۳ تا ۹۹ و افزایش ۶۰۰ درصدی قیمت مسکن در این بازه زمانی بود.
بازار اجاره مسکن؛ فقط به کام از ما بهتران
بازار اجاره مسکن نیز که بگفته کارشناسان اقتصادی، تابعی از قیمت ها در بازار خرید و فروش مسکن می باشد، به بهانه عدم دخالت دولت در بازار و تنظیم روابط موجر و مستأجر، به آشفته بازاری تبدیل شد که حتی با مصوبه سال قبل ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص عدم افزایش اجاره بها در بالاتر از سقف های تعیین شده هم نتوانست از افزایش اجاره بها در سالهای اخیر پیشگیری کند.
وام ودیعه هم دردی دوا نکرد
افزایشی که مبلغ ۵۰ میلیون تومانی وام ودیعه مسکن را که آن هم جزئی از مصوبات ستاد ملی مقابله با کروناست، عملاً بی اثر کرده و قدرت چندانی برای یافتن واحد استیجاری مناسب خانوارهای فاقد مسکن، در پی نداشته است.
نه تنها مسکن مهر تکمیل نشد بلکه همراه با مسکن ملی به دولت بعدی به ارث رسید!
مسکن مهر نیز که از سال ۸۸ شروع و قرار شد ۲ میلیون و ۲۲۰ هزار واحد مسکونی به متقاضیان تحویل دهد، در آخر دوازدهمین سال اجرای آن، همچنان با بیش از ۳۰ هزار واحد تکمیل نشده، با پرونده ای باز به دولت سیزدهم تحویل داده می شود و حمایت نکردن های آخوندی از این طرح سبب شد تا احتمالاً ۴ دولت درگیر آن شوند؛ هر چند که دولت دوازدهم مدعی است پرونده مسکن مهر تا اختتام این دولت بسته می شود، اما شواهد نشان میدهد این ادعا نیز احتمالاً مانند سایر وعده های دولت های یازدهم و دوازدهم عملی نخواهد شد.
ضمن این که طرح ملی مسکن نیز از آنجائیکه اقدامی دیرهنگام در دولت دوازدهم بود، بدون این که به نقطه مؤثری برسد، به دولت بعد منتقل خواهد شد.
منبع: msamlak.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب