یك كارشناس اقتصادی:
تهاتر نفت فقط برای واردات فناوری ساخت مسکن قابل توجیه است
یک کارشناس اقتصادی اظهار داشت: به علت مشکلات ترازنامه ای بانکها و سودده بودن فرایند ساخت مسکن، بار اصلی تأمین منابع لازم برای ساخت بافت های مسکونی جدید، باید از راه مشارکت مردمی صورت گیرد.
به گزارش مرکز املاک به نقل از مسیر اقتصاد، مجید شاکری کارشناس پولی و بانکی، اظهار داشت: در مورد تأمین مالی مسکن، سوال معمولا به این صورت مطرح می شود که تأمین مالی ساخت و خرید مسکن چگونه باید باشد. اما این سوال درست نیست. در این ناحیه کمبودی نیست. بلکه سوال اصلی، نبود بافت مسکونی مناسب می باشد که از چند لحاط مهم می باشد. اولویت تأمین مالی «توسعه بافت مسکونی» نسبت به «ساخت مسکن» وی افزود: در بافت مسکونی مناسب نحوه تأمین مالی فرق می کند. بسیاری از روش های فعلی تأمین مالی برای ایجاد بافت مسکونی جواب نمی دهد. تفاوت بافت مسکونی با مسکن این است که به صورت مثال در تهران تراکم خالص با بقیه شهرهای بزرگ دنیا یکی است (نسبت تعداد افراد با متراژ) اما تراکم ناخالص یعنی نسبت جمعیت به مستحدثات شهری بسیار بالاست. ازاین رو باید مسکن را در هم بندی با توسعه بافت شهری ببینیم. در این صورت تأمین مالی و نوع ساخت و مالیات های حوزه مسکن متفاوت خواهد شد. بافت مسکونی صرفا به معنای ساخت مسجد و بیمارستان در کنار مسکن نیست، بلکه یک مسیر است که به صورت تدریجی احساس همسایگی ایجاد می شود. نگاه درست این است که از توسعه شهری بعنوان ابزار تغییر حکمرانی اقتصادی استفاده نماییم. ازاین رو بعضی مدلهای تأمین مالی اصلاً به این مدل نمی خورد. شاکری در پاسخ به این سؤال که چرا به تقاضای در حوزه مسکن جواب داده نشده است، اظهار داشت: در گذشته قیمت مسکونی لوکس و تجاری هم بند بودند. اما از سال ۸۶ به بعد این بازارها از همدیگر به صورت کامل جدا شدند. در سال ۹۹ در مورد قیمت چه اتفاقی افتاده است؟ قیمت در ۱۷ محله تهران تغییر پیدا می کند و به کل کشور سرایت می کند. درست است که بخشی از این تغییر به هزینه ساخت برمی گردد اما آنچه به شکل جدی تغییر می کند موقعیت سکونت است، ما گرفتار فقر شدید بافت مسکونی در کشور و افزایش قیمت همسایگی هستیم. «مشارکت مردمی» مسیر اصلی تأمین مالی ایجاد بافت های مسکونی این کارشناس پولی و بانکی افزود: در تأمین مالی برای بافت مناسب شانس استفاده از روش های مشارکت بیشتر از مدل ساخت مسکن می باشد. بخصوص که دنبال گسترش عرضی شهر هستیم. اگر دولت نگاه غیرانتفاعی به زمین های خودش داشته باشد بسیار اشتباه است. آیا می توانیم از محل تسهیلات برای بخش مسکن تأمین مالی کنیم؟ نمی توانیم. اینطور نیست که فکر نماییم بانک امکان انتخاب نسبت به وام های پرداختی خودش دارد. به دلایلی کل عرضه تسهیلات جدید در یک سال از قبل تصاحب شده است. چون که به علت افزایش قیمت های اسمی خودبخود تعهدات بانک زیاد شده است. شاکری برنامه بانک مرکزی در کنترل ترازنامه بانکها را در تضاد با فشار تأمین مالی ساخت در نهضت مالی مسکن دانست و اضافه کرد: در نهضت ملی مسکن به بانکها فشار می آید که به بخش مسکن وام بدهند. اما بانک مشکلی به اسم کنترل ترازنامه دارد که بانک را از پرداخت وام بلندمدت عاجز می کند. بانکها در شرایط تورمی از خیلی از ابزارهای مالی مثل MBS نمی توانند استفاده کنند. ازاین رو ۴ سال دیگر می گویند بانکها همراهی نکردند. چون که این طرح با کنترل ترازنامه بانک مرکزی معارض است و برنده این طرح، دارندگان کنونی مسکن هستند. امروزه با شروع مسکن مهر متفاوت است چون که نرخ های تورم بسیار متفاوت می باشد. وی ادامه داد: آیا سیاستگذار می خواهد به سوال سکونت پاسخ دهد یا مالکیت؟ در قانون اساسی هم بحث مالکیت نیست و فقط بحث دسترسی به مسکن می باشد. اگر بحث مالکیت باشد باید تا جای ممکن کوچک و ارزان باشد. اما اگر فقط سکونت باشد آیا میتوان با مولدسازی دارایی ها و املاک دولت مسکن قابل سکونت برای مردم فراهم کرد؟ تهاتر نفت فقط برای واردات فناوری ساخت مسکن قابل توجیه است شاکری ضمن انتقاد از تهاتر نفت برای ساخت مسکن اظهار داشت: تهاتر نفت با ساخت مسکن طرح اشتباهی است. ما مبحث تهاتر را باید در طرح هایی استفاده نماییم که سایش تحریمی و انتقال فناوری داشته باشد. تهاتر نفت با فناوری ساخت مسکن البته مبحث دیگری است که اگر بتوانیم به این سمت برویم بسیار طرح مناسبی است. او در آخر اظهار داشت: پیشنهاد من این است که زمینهای بزرگ دولت در داخل شهرها یا حاشیه کلان شهرها طرح شهری تعریف نماییم که زمین بعلاوه جوازات و مستحدثات آن با نقشه شهری از قبل طراحی شده، در چارچوب یک صندوق REIT قرار بگیرد، و دولت صرفا سیاستگذار باقی بماند.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب