بازار مسکن در رکود عمیق به گزارش مرکز املاک، افزایش بی سابقه اجاره بها در تابستان 1404، مستأجران را به مرز بحران رسانده است. مهدی سلطان محمدی می گوید: «خانه دار شدن تقریبا محال شده و بازار در رکود عمیق فرو رفته است.» آرمان زارعی: تابستان ۱۴۰۴ در حالی به نیمه رسیده که بازار اجاره مسکن، با افزایش بی سابقه قیمت ها، به یکی از داغ ترین و پرچالش ترین موضوعات اقتصادی کشور تبدیل گشته است. گزارش های میدانی از مناطق مختلف تهران نشان میدهد که نرخ اجاره در مناطق متوسط نیز به ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان در ماه رسیده است؛ عددی که برای خیلی از خانوارها، خصوصاً اقشار کارگری و کم درآمد، در عمل غیرقابل تامین است. هم زمان با افزایش نرخ اجاره، قدرت خرید خانوارها کم شده و نابرابری در دسترسی به مسکن شدت گرفته است. بحران اجاره نشینی امسال تنها محدود به کلان شهر تهران نیست و در خیلی از شهرهای بزرگ کشور نیز مستأجران با موجی از افزایش قیمت ها، کمبود عرضه، و نبود نظارت مؤثر مواجه گشته اند. این در حالیست که بازار خرید و فروش مسکن نیز در رکودی عمیق فرو رفته؛ رکودی که نه فقط در سمت تقاضا، بلکه در بخش تولید و عرضه نیز خودرا نشان میدهد. کارشناسان معتقدند سیاست هایی همچون مالیات بر خانه های خالی، اجاره داری حرفه ای، یا پرداخت وام ودیعه مسکن نتوانسته اند اثر ملموسی بر کاهش التهاب بازار داشته باشند. از طرف دیگر، نرخ بالای بهره بانکی، کاهش پس انداز خانوار، ضعف در نظام تسهیلات دهی، و خروج نیروی کار مهاجر از چرخه ساخت وساز، همچون عوامل تشدیدکننده رکود و فشار در بازار مسکن بوده اند. در چنین شرایطی، نبود داده های آماری به روز از طرف نهادهایی مانند بانک مرکزی، وزارت راه و مرکز آمار نیز تحلیل دقیق تر وضع بازار را با دشواری مواجه کرده است. در همین رابطه مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن با تشریح آخرین وضعیت این بازار در تابستان ۱۴۰۴، از ادامه رکود عمیق در بخش خرید و افزایش شدید فشار بر مستأجران آگاهی داد. وی با تفکیک دو بخش فروش و اجاره، اظهار داشت: «باید بحث فروش را از اجاره جدا نماییم چون این دو در کوتاه مدت همبستگی زیادی ندارند. در بعضی سال ها ممکنست نرخ اجاره خیلی بالا برود ولی قیمت فروش مسکن رشد چندانی نکند، یا برعکس.» او اضافه کرد: «نوسانات بازار اجاره به طور معمول کمتر است و عمدتا تابع تورم عمومی است، البته قیمت مسکن هم اثرگذار است ولی در کوتاه مدت، تورم نقش اصلی را دارد. بدین سبب می توان انتظار داشت که همان تورمی که در این سال ها حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده، در نرخ اجاره هم خودش را نشان دهد.» سلطان محمدی در ادامه اشاره کرد: «بازار فروش مسکن مسایل متفاوتی دارد. قسمتی از تقاضا برای مصرف خانوار است و بخش دیگر برای سرمایه گذاری. همین مساله بازار را پیچیده تر می کند.» وی با اشاره به رکود فعلی اظهار داشت: «در شرایط فعلی، بازار در یک رکود نسبی به سر می برد. این رکود هم در بخش تولید مسکن وجود دارد و هم در بخش تقاضا. میزان ساختمان های جدید، سرمایه گذاری و تکمیل پروژه ها کم شده. متاسفانه سال به سال با کاهش تولید مسکن مواجه بوده ایم و این میزان پاسخگوی تقاضا نیست.» بیشتر بخوانید؛ اتفاق عجیب در بازار مسکن توقف در بازار صنعت مسکن سلطان محمدی با اعلان اینکه توان خریداران به شدت افت کرده، اضافه کرد: «عدم رشد درآمد ملی در یک دهه گذشته باعث شده پس انداز خانوارها تحلیل برود. نظام بانکی هم در موقعیتی نیست که بتواند وام مؤثر بدهد. به این علت توان خریدار برای ورود به بازار کاهش پیدا کرده و مجموع این عوامل بازار را به رکود کشانده است.» این کارشناس مسکن با تأکید بر این که نوسانات کوتاه مدت را نمی توان دقیق ارزیابی کرد، اشاره کرد: «بازار مسکن مثل طلا و ارز نیست که روزانه واکنش نشان دهد. بازاری لَخت است و برای نشان دادن نوسانات نیاز به حداقل دو ماه زمان دارد. به طور معمول اول حجم معاملات کاهش می یابد و پس از مدتی فروشندگان متوجه می شوند که با قیمت های پیشنهادی نمی توانند فروش داشته باشند، آنجاست که نرخها آغاز به تعدیل می کنند.» او ضمن اشاره به ریسک های سیاسی و اقتصادی، تاکید کرد: «با بالا رفتن ریسک، سرمایه ها به سوی دارایی هایی می روند که نقدشوندگی سریع تری دارند. مسکن جزو دارایی هایی نیست که به آسانی نقد شود. بدین سبب وقتی نااطمینانی بالا می رود، سرمایه گذاران کمتر به سوی مسکن می آیند.» سلطان محمدی در ادامه به موضوع نرخ سود بانکی پرداخت و اظهار داشت: «افزایش نرخ بهره هم یک شاخص مهم است. حال بانکها سود بالایی می دهند، صندوق های درآمد ثابت هم بالاتر از ۳۰ درصد سود دارند. وقتی فرد می تواند سودی این چنین بالا و بدون دردسر بگیرد، طبیعی است که کمتر وارد بازار پرهزینه ای مثل مسکن شود.» وی همین طور با اشاره به افزایش هزینه های ساخت به سبب کمبود نیروی کار مهاجر اظهار داشت: «بیش از ۵۰ درصد نیروی کار ساختمانی را مهاجران افغان تشکیل می دادند. حالا با خروج آنها، قیمت تمام شده ساخت بالا رفته. این افراد اغلب کارگران ساده بودند که جانشینی شان آسان تر بود، اما امروز کارگران ماهر هم در میان مهاجرین هستند و جایگزین کردنشان به سرعت ممکن نیست. تا نیروی کار داخلی تربیت شود، بطور قطع هزینه های ساخت وساز بالا باقی خواهد ماند.» او در بخش دیگری از سخنانش از توقف انتشار آمارهای رسمی انتقاد نمود و اظهار داشت: «متأسفانه در یک سال گذشته، نهادهایی مثل وزارت راه، بانک مرکزی و مرکز آمار ایران انتشار داده های بازار مسکن را متوقف کرده اند. بدین سبب ما اطلاع دقیقی از وضع بازار نداریم و بیشتر بگفته ها و مشاهدات شخصی و میدانی اتکا می نماییم.» سلطان محمدی با اشاره به تحولات سیاسی اخیر تاکید کرد: «تجاوز اسرائیل به ایران، معاملات مسکن را متوقف کرد. این که این وضعیت تا کجا ادامه پیدا کند، به شرایط سیاسی آینده بستگی دارد، اما چیزی که می توان با قطعیت گفت این است که بازار در رکود است و در ماه های آتی یا نرخها ثابت می مانند یا حتی ممکنست کمی کاهش یابند.» او درباره ی رشد اجاره در مناطق مختلف تهران اظهار داشت: «اجاره مثل هر پدیده اقتصادی تابع عرضه و تقاضاست. نمی توان با ابزارهای قانونی آنرا کنترل کرد. وقتی قیمت را پایین نگه دارید، عرضه کاسته می شود. در نتیجه نرخ اجاره در محدوده ای متعادل می شود که عرضه و تقاضا برابر باشند. مداخله دولت تأثیر چندانی ندارد، شاید در اجاره های قدیمی بتواند نقش ایفا کند، اما در اجاره های جدید در عمل کاری از دست دولت برنمی آید.» وی ضمن اشاره به حقوق پایین کارگران، اظهار داشت: «با توجه به این که حقوق کارگر زیر ۱۵ میلیون تومان است، طبیعی است که این قشر به سختی می تواند در مناطق اصلی شهر خانه اجاره کند. برخی به حاشیه شهر مهاجرت می کنند و برخی دیگر در فضاهای غیرمتعارف مانند کارگاه یا کارخانه و حتی روستاهای اطراف سکونت دارند.» او افزود: «مهاجرین افغان قبل تر بار زیادی از بازار کار را به دوش می کشیدند اما چون به طور معمول خانواده هایشان در حاشیه شهر یا محل کار مستقر بودند، فشار زیادی بر بازار اجاره نمی آوردند. حالا با خروج آنها، کارگر ایرانی باید جایگزین شود و این جایگزینی به مدلول افزایش دستمزد و در نهایت افزایش قیمت تمام شده مسکن می باشد.» سلطان محمدی درباب طرح های دولتی نیز اظهار داشت: «از ابتدا هم نباید انتظار داشت سیاست هایی مانند مالیات بر خانه های خالی، اجاره داری حرفه ای یا تسهیلات ودیعه اثر خاصی داشته باشند. کارشناسان بارها گفته اند که بازار اجاره فقط با افزایش عرضه تنظیم می شود، نه با مداخله اداری یا دستوری.» او در آخر درباره ی شانس خانه دار شدن خانه اولی ها اظهار داشت: «تقریباً محال است. این مسئله فقط مختص ایران نیست، در خیلی از کشورها هم طبقه متوسط دیگر توان خرید مسکن ندارد. البته در کشورهایی مثل آمریکا و کانادا، شرایط برای خانه دار شدن کمی بهتر است چون منابع مالی و تسهیلات بانکی در دسترس ترند، اما در ایران دسترسی به تسهیلات مشکل تر است.» او با اشاره به تغییر ساختار خانوادگی و افزایش طول عمر اضافه کرد: «در گذشته فرد با ارث پدر صاحب خانه می شد. اما امروز امید به زندگی بالا رفته و دیگر کسی نمی تواند روی ارث برای خرید مسکن حساب کند. منبع: msamlak.ir 0.0 / 5 17 1404/05/11 12:46:37 تگهای خبر: ابزار , اجاره , ارزیابی , افزایش قیمت این پست مرکز املاک را می پسندید؟ (0) (0) X تازه ترین مطالب مرتبط بازار مسکن در بی رمق ترین فصل ردپای افغان ها در بازار مسکن کاهش قیمت مسکن واقعی است؟ پشت پرده ریزش سنگین قیمت مسکن در بازار ریزش ناگهانی ۳۰ درصدی نرخ اجاره نظرات بینندگان در مورد این مطلب نظر شما در مورد این مطلب نام: ایمیل: نظر: سوال: = ۸ بعلاوه ۲