اجاره بها به سقف رسیده؟

به گزارش مرکز املاک، بازار اجاره مسکن اینروزها در وضعیتی میان ثبات نسبی و انتظار برای تغییر قرار گرفته است؛ جایی که کاهش جابه جایی ها و افزایش تمدید قراردادها به مهم ترین رفتار غالب مستأجران تبدیل گشته است. در صورتیکه فشارهای تورمی همچنان پابرجا می باشد، فعالین صنفی از تشکیل نوعی خودتنظیمی در نرخ های اجاره و فاصله گرفتن بازار از نوسانات هیجانی خبر می دهند.

به گزارش مرکز املاک به نقل از خبر آنلاین، بازار اجاره مسکن در ماه های اخیر بالاتر از آنکه با جهش های ناگهانی قیمت همراه باشد، تحت تأثیر نوعی رفتار محتاطانه از طرف مستأجران و مالکان قرار گرفته است؛ رفتاری که به قول کنشگران صنفی، به کاهش نرخ جابه جایی و افزایش تمایل به تمدید قراردادهای موجود منجر گردیده است.
در حالی که فشارهای تورمی بازهم بر سبد هزینه خانوارها سایه انداخته، بازار اجاره نسبت به سایر بازارهای موازی واکنشی کندتر و تا حدی کنترل شده تر از خود نشان داده است.
دراین میان، نقش انتظارات روانی و فضای کلی اقتصاد نیز بالاتر از گذشته پررنگ شده است. خیلی از مستأجران ترجیح داده اند بجای ورود به پروسه پرهزینه جابه جایی، با موجران به توافق رسیده و در واحدهای فعلی باقی بمانند.
از طرفی، بخشی از مالکان نیز با درک شرایط اقتصادی، از افزایش های هیجانی فاصله گرفته و به سوی تثبیت یا تعدیل نسبی نرخ های پیشنهادی حرکت کرده اند. در عین حال، بازار اجاره بازهم از یک الگوی یکپارچه پیروی نمی کند و تفاوت های قابل توجه میان مناطق مختلف شهری، بخصوص در کلان شهری مانند تهران، مانع از تشکیل یک روند قیمتی واحد شده است.
در بعضی مناطق شهری رشد اجاره بها کنترل شده تر بوده، در حالیکه در بعضی دیگر بازهم فشار قیمتی بالاتر از متوسط مشاهده می شود. این ناهمگونی در کنار نبود داده های شفاف و سامانه های دقیق رصد معاملات، تحلیل دقیق روند واقعی بازار را با دشواری مواجه کرده است.
هم زمان، بازار اجاره وارد فصل سنتی جابه جایی ها شده و موضوع سقف افزایش اجاره بها بار دیگر به یکی از محورهای اصلی بحث تبدیل گشته است.
بر مبنای سیاستهای وزارت راه و شهرسازی، سقف افزایش اجاره بها در هر استان متناسب با شرایط اقتصادی همان منطقه و در چهارچوب مصوبات شورای مسکن تعیین می شود؛ موضوعی که در بعضی استانها همچون تهران تا حدود ۲۷ درصد نیز اعلام شده است.
این سیاست در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها دنبال می شود، اما کارشناسان تاکید دارند میزان اثرگذاری آن در عمل به شرایط عرضه و تقاضا و توافق میان طرفین قرارداد وابسته است.
همین طور بر مبنای آمار بانک مرکزی، روند رشد نرخ اجاره مسکن در بازه خرداد ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ با شیب تندی افزایشی بوده است؛ بطوریکه در خرداد ۱۴۰۰ نرخ رشد اجاره در تهران ۳۳.۹ درصد و در کل کشور ۳۷.۶ درصد به ثبت رسید، اما این رقم در خرداد ۱۴۰۱ به ۴۶.۵ درصد در تهران و ۵۱.۲ درصد در کشور رسید.
این روند صعودی در خرداد ۱۴۰۲ نیز ادامه پیدا کرد و به اوج خود رسید؛ جایی که رشد اجاره بها در تهران ۵۳.۹ درصد و در کل کشور ۵۷.۸ درصد به ثبت رسید و فشار تورمی بالایی بر بازار اجاره وارد شد.
در خرداد ۱۴۰۳، روند رشد تا حدی تعدیل شد و به ۴۷ درصد در تهران و ۵۱.۶ درصد در کشور کاهش پیدا کرد، هرچند بازهم در سطح بالایی قرار داشت.
برای سال ۱۴۰۴ نیز به علت شرایط خاص کشور و درگیری در جنگ 12 روزه در خرداد ماه خیلی از مستاجرین قراردادهای خودرا تمدید کردند. در اردیبهشت همان سال نرخ رشد اجاره حدود ۳۹ درصد اعلام شده است که می تواند بیان کننده کاهش شتاب افزایش اجاره بها نسبت به سالهای اوج باشد. لازم به توضیح است که بانک مرکزی از مرداد سال 1403 انتشار گزارش های مسکنی خ. ود را متوقف کرده است. از این بابت مبنا در سال 1404 گزارش مرکز امار است.
در همین رابطه، کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگویی با خبرگزاری خبرآنلاین، با تشریح آخرین وضع بازار اجاره مسکن اظهار نمود در مقاطع پایانی سال معمولا بازار با تغییراتی در رفتار متقاضیان مواجه می شود و بخشی از خانوارها تصمیم می گیرند جابه جایی های خودرا به سال جدید موکول کنند.
او با اشاره به اثر تحولات اخیر و فضای اقتصادی و اجتماعی کشور گفت در بعضی دوره ها نوعی انسجام و همراهی میان مالکان و مستأجران شکل گرفته و طرفین تلاش نموده اند با انعطاف بیشتری قراردادهای اجاره را مدیریت کنند.
به قول او، این موضوع سبب شده بازار اجاره نسبت به تورم عمومی روند آرام تری داشته باشد، هرچند فشار قیمتی بازهم برای خانوارها محسوس است.
گودرزی با تکیه بر این که شرایط بازار در مناطق مختلف تهران یکسان نیست، توضیح داد مناطق شمالی، مرکزی و جنوبی پایتخت رفتار قیمتی متفاوتی دارند و نمی توان برای کل شهر یک الگوی واحد درنظر گرفت.
او افزود اکنون بخشی از بازار به سوی خودتنظیمی حرکت کرده و در خیلی از موارد نرخ های پیشنهادی حتی پایین تر از سقف های اعلامی تعیین می شود.
وی همین طور با اشاره به کاهش جابه جایی ها در بازار اجاره گفت بخش قابل توجهی از مستأجران در وضعیت فعلی قراردادهای خودرا تمدید می کنند و کمتر وارد چرخه جابه جایی می شوند؛ موضوعی که به قول او بیان کننده نوعی ثبات نسبی و کاهش تحرک در بازار است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه سیستم دقیقی برای رصد جزئیات بازار در مناطق مختلف وجود ندارد، اظهار نمود امکان ارایه آمار دقیق از تراکم تقاضا در محلات مختلف فراهم نیست، اما در مجموع پارسال سقف هایی برای افزایش اجاره تعیین شده بود که در بسیاری موارد کمتر از آن نیز اجرا شد.
او درباره ی وضعیت مناطق اطراف تهران نیز گفت در بعضی شهرک ها و حاشیه پایتخت نرخ رشد اجاره نسبت به داخل شهر بیشتر بوده و در مواردی از ۳۰ درصد نیز فراتر رفته است، اما در سالجاری نشانه ای از مهاجرت گسترده مستأجران به حاشیه مشاهده نمی شود و باید تا پایان فصل جابه جایی ها برای ارزیابی دقیق تر صبر کرد.
گودرزی در ادامه با رد برخی روایتها درباره ی برگشت گسترده مستأجران به خانه پدری تاکید کرد چنین پدیده ای به صورت فراگیر در بازار دیده نمی شود و بیشتر در چارچوب موارد محدود و شرایط خاص خانوادگی قابل مشاهده می باشد.
وی با اشاره به نزدیک شدن بازار مسکن به سقف قیمتی خود گفت احتمال رشد شدید قیمتها در ماه های آتی پایین است و بازار ممکنست به سوی ثبات یا حتی اصلاح حرکت نماید، هرچند به علت ماهیت این بازار، تغییرات معمولا با تاخیر نسبت به سایر بخش های اقتصادی رخ می دهد.
او در بخش دیگری از این گفتگو درباره ی بازار فروش مسکن نیز توضیح داد افزایش قیمتها و کاهش توان خرید سبب شده حجم معاملات واقعی کم شود و خیلی از متقاضیان بجای خرید، به تمدید یا تبدیل واحدهای موجود روی آورند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در آخر با انتقاد از نقش فضای مجازی در تشکیل قیمت های غیرواقعی گفت بخشی از فایل های پخش شده در پلت فرم های آنلاین واقعی نیست و حتی در مواردی املاکی معرفی می شود که اساساً وجود خارجی ندارد.
به قول او، نبود نظارت کافی بر این فضا سبب تأثیرگذاری قیمت های غیرواقعی بر ذهن بازار شده و به مصرف کنندگان و کنشگران صنف لطمه وارد میکند. گودرزی تاکید کرد قیمت گذاری باید بر مبنای ارزیابی کارشناسی و واقعی صورت گیرد، در حالیکه در وضعیت فعلی فضای مجازی نقش پررنگی در شکل گیری انتظارات قیمتی دارد.
او در آخر افزود افزایش قیمت مسکن نسبت به سال قبل وجود داشته، اما شدت آن در مقایسه با برخی بازارهای دیگر کمتر بوده و بازار در وضعیت انتظار و ثبات نسبی قرار دارد.

منبع: مركز املاك

0.0 / 5

1405/03/25

12:31:00

تگهای خبر: آنلاین , اجاره , ارزیابی , استان

این پست مرکز املاک را می پسندید؟

(0)

تازه ترین مطالب مرتبط

نظرات بینندگان در مورد این مطلب

نظر شما در مورد این مطلب

نام:

ایمیل:

نظر:

سوال:

= ۹ بعلاوه ۲