تمدید الزامی قرارداد اجاره

مرکز املاک: حال سقف افزایش اجاره ۲۵ درصد تعیین شده؛ در حالیکه طبق آخرین آمار رسمی مرکز آمار ایران، تورم سالانه خانوارها در اردیبهشت ۱۴۰۵ نزدیک به ۵۸ درصد و تورم نقطه به نقطه ۸۳.۹ درصد بوده است. بدین سبب وقتی اجاره فقط اجازه رشد ۲۵ درصدی دارد، قسمتی از هزینه دفاع از مستأجر در عمل به مالک منتقل می شود.

به گزارش مرکز املاک به نقل از خبر آنلاین، وزیر راه و شهرسازی اعلام نموده است که با مصوبه سران سه قوه، قراردادهای اجاره مسکنی که تا آخر سال ۱۴۰۵ منقضی می شوند، در صورت درخواست مستأجر به شکل خودکار برای یک سال دیگر تمدید خواهند شد. بر طبق این مصوبه، سقف افزایش اجاره بها و ودیعه در تمام کشور حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده و مراجع قضایی نیز فقط به علت پایان مدت قرارداد، حکم تخلیه صادر نخواهند کرد. این تصمیم در ظاهر می تواند برای مستأجران یک فرصت تنفسی بوجود آورد، اما پرسش اصلی اینست که ادامه سیاستهای دستوری در بازار اجاره، در بلند مدت چه اثری بر عرضه مسکن و رفتار مالکان خواهد گذاشت؟
اقتصادنیوز نوشت: این مصوبه البته چهار استثنا دارد؛ نیاز شخصی مالک به سکونت، فروش رسمی ملک، تخریب و نوسازی، یا تخلفات مستأجر. به این ترتیب، سیاستگذار کوشیده در شرایطی که بازار اجاره زیر فشار شدید تورم قرار دارد، از مستأجران در مقابل جابه جایی های پرهزینه و رشد ناگهانی اجاره بها حمایت کند.
اصل این دغدغه قابل درک است. در سالهای اخیر، افزایش قیمت مسکن، افت قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه های زندگی، بخش بزرگی از مستأجران را در وضعیت دشواری قرار داده است. برای خیلی از خانوارها، تمدید قرارداد فعلی حتی با افزایش ۲۵ درصدی، به مراتب کم هزینه تر از جابه جایی، پرداخت ودیعه جدید و ورود باردیگر به بازار اجاره است. از این زاویه، مصوبه جدید می تواند برای بخشی از مستأجران یک فرصت تنفسی کوتاه مدت بوجود آورد. اما مسئله اصلی اینست که بازار اجاره فقط با دستور کنترل نمی گردد. تجربه مداخله های قیمتی در بازار مسکن، چه در ایران و چه در کشورهای دیگر، نشان میدهد که سیاستهای دستوری معمولا اگر به تنهایی اجرا شوند، پیامدهایی فراتر از هدف اولیه دارند. یعنی امکان دارد در کوتاه مدت فشار را کم کنند، اما در بلند مدت به کاهش عرضه، رشد قراردادهای غیررسمی و حتی جهش های بعدی قیمت منجر شوند.
از نگاه اقتصادی، وقتی برای اجاره بها سقف تعیین می شود، باید دید این سقف با واقعیت تورم و هزینه های مالکیت چقدر فاصله دارد. حال سقف افزایش اجاره ۲۵ درصد تعیین شده؛ در صورتیکه طبق آخرین آمار رسمی مرکز آمار ایران، تورم سالانه خانوارها در اردیبهشت ۱۴۰۵ نزدیک به ۵۸ درصد و تورم نقطه به نقطه ۸۳.۹ درصد بوده است. ازاین رو وقتی اجاره فقط اجازه رشد ۲۵ درصدی دارد، بخشی از هزینه پشتیبانی از مستأجر در عمل به مالک منتقل می شود.
این نکته به معنای دفاع از افزایش شدید اجاره بها نیست. مسئله اینست که اگر هزینه تورم عمومی و هزینه فرصت سرمایه مالک بیشتر از سقف تعیین شده باشد، انگیزه عرضه واحد در بازار رسمی اجاره کاسته می شود. در چنین شرایطی، بخشی از مالکان امکان دارد ملک خودرا بفروشند، برخی واحد را خالی نگه دارند، برخی به قراردادهای غیررسمی رو بیاورند و برخی نیز در قراردادهای جدید، از ابتدا اجاره بالاتری مطالبه کنند تا ریسک مداخله های بعدی را جبران کنند. نتیجه احتمالی این رفتار، کاهش عرضه رسمی واحدهای اجاره ای است. در بازاری که تقاضای اجاره بازهم بالاست و بخش بزرگی از خانوارها توان خرید مسکن ندارند، کاهش عرضه می تواند فشار قیمتی را باردیگر به بازار برگرداند. به بیان ساده تر، اگر قیمت با دستور کنترل شود اما عرضه افزایش پیدا نکند، بازار در نقطه دیگری واکنش نشان میدهد.
تجربه جهانی کنترل اجاره نیز همین هشدار را تأیید می کند. کنترل اجاره بها، معمولا به کاهش کیفیت واحدهای اجاره ای، افت سرمایه گذاری در مسکن اجاره ای، گسترش بازار غیررسمی و انتقال تقاضا به مناطق ارزان تر یا حاشیه ای منجر می شود. به همین دلیل، در کشورهایی که سیاست کنترل اجاره موفق تر بوده، این سیاست بطور معمول در کنار بسته های حمایتی دیگر اجرا شده است؛ از مشوق مالیاتی برای موجران و حمایت مستقیم از مستأجران کم درآمد گرفته تا توسعه اجاره داری حرفه ای و افزایش عرضه مسکن. بنابراین، تمدید خودکار قراردادها و سقف ۲۵ درصدی اجاره را میتوان یک سیاست حمایتی کوتاه مدت دانست، نه راهکار اصلی بحران اجاره. ریشه مسئله در جای دیگری است؛ کمبود عرضه مسکن قابل استطاعت، رکود ساخت وساز، تورم بالا، فاصله شدید قیمت مسکن با درآمد خانوار و نبود بازار حرفه ای اجاره داری.
اگر سیاستگذار می خواهد همزمان از مستأجر حمایت کند و به بازار اجاره لطمه نزند، باید این مصوبه را با سیاستهای مکمل همراه کند؛ همچون افزایش عرضه مسکن، کاهش هزینه ساخت، مشوق برای اجاره داری رسمی، حمایت هدفمند از مستأجران کم درآمد و کاهش نااطمینانی برای مالکان. در غیر این صورت، خبر خوش امروز امکان دارد در آینده به کاهش عرضه و فشار بیشتر بر مستأجران تبدیل گردد.

منبع: مركز املاك

0.0 / 5

1405/04/07

13:21:23

تگهای خبر: آنلاین , اجاره , افزایش قیمت , بازار مسكن

این پست مرکز املاک را می پسندید؟

(0)

تازه ترین مطالب مرتبط

نظرات بینندگان در مورد این مطلب

نظر شما در مورد این مطلب

نام:

ایمیل:

نظر:

سوال:

= ۱ بعلاوه ۵